• VII. Erwartungen und Anforderungen an die ostdeutschen Mietspiegel
  
  • 1. Bestimmungsgründe der ostdeutschen Mietpreisstruktur
  • 2. Ostdeutsche Besonderheiten bei der Mietspiegelerstellung
    • a) Aktuelle Marktrends
    • b) Der komplexe Wohnungsbau
  • 3. Erfassung der Wohnwertmerkmale des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe
    • a) Einfacher oder differenzierter Aufbau der ersten Mietspiegel?
    • b) Art und Ausstattung
    • c) Einrichtung von Baujahrgruppen?
    • d) Berücksichtigung der Wohnungslage schon in den ersten Mietspiegeln?
  • 4. Ausgehandelte Mietspiegel als kostengünstige Alternative?
  • 5. Mischungsverhältnis

[Seite der Druckausgabe: 30]

VII. Erwartungen und Anforderungen an die ostdeutschen Mietspiegel

Unter den Mietern sind vielfach Besorgnisse und Vorbehalte gegenüber der Einführung des Vergleichsmietensystems auszumachen. Diese Ängste sind darauf zurückzuführen, daß die Mieter auf Grund fehlender Erfahrungen mit dem Vergleichsmietensystem die Auswirkungen seiner Einführung auf die zukünftige Mietpreisentwicklung nicht einschätzen können. Von der Seite der Vermieter wurde mehrfach die Befürchtung geäußert, die Rentabilität von vergangenen und zukünftigen Investitionen in den Wohnungsbau könnte durch die Einführung des Vergleichsmietensystems gefährdet sein. Als Bedrohung für die Rentabilität von Instandsetzungen und Modernisierungen, aber auch von nach 1990 neu errichteten Objekten wird insbesondere die Einbeziehung der derzeit noch preisgebundenen Mieten in die Mietspiegel angesehen.

Der Deutsche Mieterbund (DMB) hat an die Einführung des Vergleichsmietensystems bestimmte Bedingungen geknüpft. Neben einer flächendeckenden Einführung von Mietspiegeln und Verbesserungen beim Wohngeld wird eine wirksamere Kappung der Neuvertragsmieten (über die 20 vH-Grenze des Wirtschaftsstrafgesetzes hinaus) und eine Streichung der einseitigen Umlagemöglichkeit von Modernisierungskosten gefordert. Der Landesverband Freier Wohnungsunternehmen Sachsen/ Sachsen-Anhalt/ Thüringen hielt dem die Schutzwirkung des § 541b BGB entgegen. Der Mieter müsse eine Modernisierung nicht dulden, wenn die Maßnahme für ihn eine Härte bedeuten würde. Er müsse übermäßig aufwendige Sanierungen

[Seite der Druckausgabe: 31]

nicht hinnehmen, wenn sich als Folge für ihn eine untragbare Mietbelastung ergeben würde.

Der Vertreter des BMBau äußerte sich optimistisch über die Aussichten, daß die Einführung des Vergleichsmietensystems in Ostdeutschland zu einem mietenpolitischen Erfolg wird. Eine wichtige Voraussetzung dafür sei allerdings die verbreitete Einführung von Mietspiegeln in den ostdeutschen Gemeinden. Wenn auch keine Rechtspflicht zur Erstellung von Mietspiegeln bestehe und das Vergleichsmietensystem vom Grundsatz her auch mit anderen Begründungsmitteln als dem Mietspiegel betrieben werden könne, so sei es doch insbesondere in mittleren und größeren Gemeinden wünschenswert, daß Mietspiegel erstellt würden.

Außerdem wurde von Seiten des BMBau die Veröffentlichung neuer Hinweise zur Erstellung von Mietspiegeln angekündigt. In den neuen Hinweisen würden auch die besonderen methodischen Probleme in Ostdeutschland berücksichtigt. Das BMBau strebt darüber hinaus aber keine rechtlich verbindliche Regelung aller methodischen Probleme bei der Mietspiegelaufstellung an. Allenfalls könnten einige Mindestanforderungen (wie bspw. das Erfordernis der Fortschreibung in einem bestimmten Zeitintervall) entweder unmittelbar im MHRG oder in einer besonderen Verordnung normiert werden.

Angesichts der Methodenvielfalt in Westdeutschland fordert der Verband der Thüringer Wohnungswirtschaft ein Mietspiegelgesetz speziell für Ostdeutschland. In einem solchen Gesetz könnten die methodischen Fragen bei der Erstellung der ostdeutschen Mietspiegel mit allgemeiner Verbindlichkeit geregelt werden. Diese Ansicht wird jedoch

[Seite der Druckausgabe: 32]

doch nicht in allen Wohnungsunternehmen geteilt. Es wurde die Befürchtung geäußert, daß einheitliche Vorgaben den unterschiedlichen Marktbedingungen vor Ort nicht gerecht werden könnten.

Während der Verband der Thüringer Wohnungswirtschaft die rasche Einführung von Mietspiegeln fordert, der DMB auf die Einführung wenn möglich schon zum 1.7.1997 dringt, sind aus den Reihen der gewerblichen Wohnungswirtschaft sowie vom Staatssekretär des zuständigen Ministeriums des Landes Sachsen-Anhalt gegenteilige Auffassungen vertreten worden. Nicht zuletzt wegen der von Wohnungsleerständen und auf breiter Front nachgebenden Neuvertragsmieten bestimmten Marktlage bestünde kein übermäßiger Zeitdruck, der behelfsmäßige Mietspiegel rechtfertigen könnte. Dies gelte um so mehr wegen der in bestehenden Verträgen mietdämpfenden Wirkung der Kappungsgrenzen.

1. Bestimmungsgründe der ostdeutschen Mietpreisstruktur

Mit den Vorschriften des Mietpreisrechts für Ostdeutschland wurde ein gespaltener Wohnungsmarkt mit einer spezifischen Mietpreisstruktur erzeugt. Eine Mietpreisdifferenzierung nach allen fünf Wohnwertmerkmalen des MHRG findet sich nur bei den wenigen frei vereinbarten Mieten. In manchen Gemeinden weisen auch die Neuvertragsmieten nach der Übergangsvorschrift eine entsprechende Differenzierung auf. Der Grad der Differenzierung dieser Mieten hängt jedoch von der Marktlage am örtlichen Wohnungsmarkt ab. In vielen größeren Städten ist die Mieterhöhung um 15 vH bei Wiedervermietungen

[Seite der Druckausgabe: 33]

in der Regel unabhängig von der Lage und der Größe der Wohnung noch durchsetzbar.

Die gebundenen Mieten weisen daher hinsichtlich der Wohnwertmerkmale Lage und Größe nur eine geringe Streuung der Quadratmetermieten auf. Für kleine Wohnungen und für Wohnungen in bevorzugten Lagen werden zu niedrige Mieten erzielt. Eine interregionale Differenzierung der gebundenen Mieten konnte mit der Übergangsvorschrift lediglich in Ansätzen erreicht werden. Eine gewisse Differenzierung der Mieten nach dem Merkmal der baulichen Beschaffenheit wurde mit den Beschaffenheitszuschlägen aus der Zweiten Grundmietenverordnung erreicht.

Wegen der Verzerrungen der Mietenstruktur hält Haus & Grund Anhalt-Zerbst den ostdeutschen Wohnungsmarkt noch nicht für reif genug, um das Vergleichsmietensystem zu den geplanten Terminen einführen zu können. In Westdeutschland konnte man zum Zeitpunkt der Einführung des Vergleichsmietensystems im Jahre 1971 bereits auf eine gewachsene Marktmietenstruktur zurückgreifen. Schon 20 Jahre zuvor hatte der Gesetzgeber Marktmieten für frei finanzierte Neubauwohnungen zugelassen. Die Preisbindungen für die Altbauwohnungen waren 1971 bereits zum größten Teil abgebaut.

Bestimmend für das Niveau wie auch für die Differenzierung der ostdeutschen Mieten war die auch im preisgebundenen Bestand zugelassene Umlagemöglichkeit des § 3 MHRG {Modernisierungsumlage). Bis zum Juli 1995 konnten die Aufwendungen für Modernisierungen mit 11 vH der Kosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Erst mit dem Mietenüberleitungsgesetz wurde die Umlagemöglichkeit

[Seite der Druckausgabe: 34]

begrenzt. Die Kappungsgrenzen für die Modernisierungsumlage fallen allerdings mit der Entlassung der Wohnungen aus der Preisbindung wieder weg. Kosten für Modernisierungen, die während der Geltungsdauer der Kappungen über die pro Quadratmeter umlagefähigen Kosten hinaus entstanden sind, können nicht nachgeholt werden.

2. Ostdeutsche Besonderheiten bei der Mietspiegelerstellung

a) Aktuelle Marktrends

GEWOS Hamburg / Leipzig hat in Ostdeutschland bestimmte aktuelle Markttrends beobachtet. Die beginnende Abwanderung aus den Plattenbausiedlungen sei nicht länger zu leugnen. Besonders Haushalte mit überdurchschnittlichem Einkommen wanderten ins Wohneigentum ab. Die frei werdenden Wohnungen würden meistens von Inhabern eines Wohnberechtigungsscheins belegt. Daraus ergebe sich eine Tendenz zur sozialen Segregation, Die vergleichsweise niedrigen Mieten für die preisgebundenen Plattenwohnungen würden den Segregationsprozeß aber derzeit noch bremsen. In benachteiligten Lagen sowie in Gebäuden ohne Aufzug ab einer bestimmten Geschoßhöhe seien bereits Vermietungsschwierigkeiten festzustellen, die örtlich auch zu dauerhaftem Leerstand führen würden.

b) Der komplexe Wohnungsbau

Nach Angaben von GEWOS haben die vor dem Krieg errichteten Wohnungen in Ostdeutschland noch einen Anteil

[Seite der Druckausgabe: 35]

von 52 vH. In den alten Bundesländern überwiegen dagegen die nach dem Krieg errichteten Wohnungen mit einem Anteil von 67 vH am gesamten Bestand bei weitem. In Ostdeutschland ist die Verteilung von erheblichen regionalen Differenzen geprägt. Während in Mecklenburg-Vorpommern und in Brandenburg der nach dem Krieg errichtete Bestand einen wesentlich größeren Anteil hat als der vor dem Krieg errichtete, sind die Verhältnisse in Sachsen umgekehrt. Im Unterschied zu den westdeutschen Verhältnissen ist in Ostdeutschland der bei weitem überwiegende Teil der nach dem Krieg errichteten Wohnungen in Komplexbauweise errichtet worden.

Auf die Bedeutung des komplexen Wohnungsbaus für die ostdeutschen Wohnungsmärkte und damit auch für die Mietspiegelerstellung hat der DMB Thüringen hingewiesen. Die Mietspiegelerstellung wird durch die Gleichförmigkeit innerhalb einer sog. 'Bauweise' in Bezug auf die Ausprägung der Wohnwertmerkmale vereinfacht. Dies gilt besonders für das Merkmal der Ausstattung. Die verschiedenen Bauweisen sind nach sog. 'Laststufen' zu unterscheiden, die maßgeblich für die Wohnqualität sind. Die Einheitlichkeit der Ausstattung innerhalb einer bestimmten Bauweise gilt unabhängig vom Standort des Wohnkomplexes. Gewisse Unterschiede in der Ausstattung innerhalb einer Bauweise können allerdings in Abhängigkeit vom Baujahrgang auftreten. Außerdem können bereits abgeschlossene Sanierungsmaßnahmen zu Abweichungen in der Qualität der Ausstattungen führen. Seltener ist im komplexen Wohnungsbau der Fall, daß mittels Modernisierungen weitere nicht bauweisentypische Merkmale hinzugefügt wurden.

[Seite der Druckausgabe: 36]

Bild vergrößern

Bild vergrößern

[Seite der Druckausgabe: 37]

Den größten Anteil am gesamten komplexen Wohnungsbestand haben mit 51 vH die nach 1970 errichteten Plattenbauten. Im Vergleich der Bundesländer sind starke Abweichungen bei den Anteilen der vier Bauweisen festzustellen. Die Mietspiegelerstellung wird dadurch erschwert, daß die Bauweisen wegen Überlappungen nicht bestimmten Baujahrgruppen zugeordnet werden können. Die Ausstattungen der verschiedenen Bauweisen weichen erheblich voneinander ab. Beispielhaft kann dies anhand eines Vergleichs der P2-Bauweise mit der Block- und Streifen-Bauweise gezeigt werden.

Ausstattungsmerkmale der P2-Bauweise (Angaben von GEWOS):

• innenliegende Küchen

• innenliegende Bäder

• innenliegende Treppenhäuser

• 5- und 11-geschossig

• je jünger der Baujahrgang, desto weniger Balkone und desto höher die Bebauungsdichte

• Aufzüge nur in den 11-Geschossern, halten in jeder dritten Etage

• in den 11-Geschossern überwiegend Abstellboxen in den Etagen

3. Erfassung der Wohnwertmerkmale des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe

a) Einfacher oder differenzierter Aufbau der ersten Mietspiegel?

Grundsätzlich kann die Gliederung eines Mietspiegels erst auf der Basis der Mietspiegeldaten endgültig festlegt werden. Mietspiegel sollten nur diejenigen Wohnwertmerkmale abbilden, die zum Zeitpunkt der Erhebung mietpreisbildend sind. Im vorhinein getroffene Festlegenden über den Einfluß der Wohnwertmerkmale sind nach Möglichkeit zu vermeiden. Je differenzierter die vorab getroffenen Festlegungen zum Aufbau des Mietspiegels ausfallen, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, daß später Leerfelder auftreten.

Solche Leerfelder für Kombinationen von Wohnwertmerkmalen, die am örtlichen Wohnungsmarkt gleichwohl vorhanden sind, sind nach Möglichkeit zu vermeiden. Die Vermieter müssen in diesen Fällen notgedrungen auf andere Begründungsmittel ausweichen. Daraus ergeben sich Beeinträchtigungen des Mieterschutzziels.

In Ostdeutschland wird sich der Grundsatz, nach Möglichkeit im vorhinein auf Strukturvorgaben zu verzichten, freilich nur mit Einschränkungen durchhalten lassen. In einem gewissen Umfang sind solche Festlegungen unumgänglich. Dies gilt besonders für die Zuordnung der Wohnungen mit Preisbindungen nach dem Lagemerkmal.

Besonders der Deutsche Mieterbund plädiert für einen einfachen Aufbau der ersten Mietspiegel. Die Differenzierung der Mietenstruktur sei noch nicht sehr ausgeprägt. Haus & Grund vertrat dagegen die Ansicht, dies gelte nur für den preisgebundenen Bestand. Die frei vereinbarten

[Seite der Druckausgabe: 39]

Mieten wiesen in durchaus erheblichem Maße Differenzierungen nach den Wohnwertmerkmalen auf. Die Landesverbände Freier Wohnungsunternehmen teilen die Bedenken von Haus & Grund gegenüber Mietspiegeln mit zu groben Rastern. Die Wohnlage müsse mietpreisbildend wirken können.

Diese Bedenken dürfte dem Streben nach einem einfachen Aufbau der Mietspiegel Grenzen setzen. Eine zu grobe Struktur der Mietspiegel führt dazu, daß bestimmte Gruppen von Mietern zu niedrige Mieten im Verhältnis zum Wohnwert zahlen. Diese Gruppen werden zu einer niedrigeren Fluktuation neigen, so daß die verzerrten Preisstrukturen nur allmählich bereinigt werden können.

b) Art und Ausstattung

Einzig die fünf Wohnwertmerkmale des MHRG (Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage) sind rechtlich als Differenzierungskriterien für die Miethöhe zugelassen. Die bei einer Mieterhöhung im laufenden Vertrag oder bei einem Neuabschluß höchstens zulässige Miete soll insbesondere unabhängig von persönlichen Eigenschaften des Mieters sein (Staatsangehörigkeit, familiäre Situation, Mitglied einer Wohngemeinschaft).

Der DMB Thüringen hat darauf hingewiesen, daß das Merkmal 'Art' zumindest in einigen ostdeutschen Mietspiegeln berücksichtigt werden müsse. Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern seien in den westdeutschen Mietspiegeln meistens außen vor geblieben. Dieses Vorgehen könne nicht von allen ostdeutschen Gemeinden übernommen werden. In vielen Dörfern und kleineren

[Seite der Druckausgabe: 40]

Gemeinden würde der größte Teil des Wohnungsbestandes aus vermieteten Einfamilienhäusern bestehen.

In Bezug auf das Merkmal 'Ausstattung' hat der DMB Thüringen gefordert, die Mietspiegel müßten auch unterschiedliche Ausstattungsqualitäten erfassen. So würde eine Zentralheizung im nicht modernisierten komplexen Wohnungsbau wesentlich höhere Betriebskosten verursachen als in vergleichbaren modernisierten oder konventionell errichteten Gebäuden.

c) Einrichtung von Baujahrgruppen?

Die Differenzierung der ostdeutschen Mieten nach dem Baujahr zeigt keine kontinuierlich zunehmende Spreizung in dem Sinne, daß für jüngere Wohnungen stets höhere Mieten gezahlt würden. Dies läßt sich anhand eines Vergleichs der Mietpreiswirkung des Baualters zwischen West-Berlin und Ost-Berlin zeigen. Verglichen mit West-Berlin wie auch mit westdeutschen Städten zeigen die Mietpreise in Ost-Berlin eine atypische Verteilung auf die Baujahrgruppen. So liegen die Mieten für die Jahrgänge ab 1973 wesentlich unter dem Durchschnitt in der Baujahrgruppe 1964-1972. Die Mieten in der jüngsten Baujahrgruppe liegen noch darunter. Diese Mietpreisstruktur ist eine Folge des höheren Modernisierungsbedarfs in den älteren Jahrgängen des komplexen Wohnungsbaus. Für Wohnungen der älteren Jahrgänge waren nach einer Modernisierung in der Regel höhere Modernisierungsumlagen zu zahlen.

Diese Mietpreisstruktur genügt jedoch nicht dem Grundsatz 'gleiche Mieten für vergleichbare Wohnqualitäten'. Die Qualität der Ausstattung einer jüngeren Plattenwoh-

[Seite der Druckausgabe: 41]

nung kann durchaus mit der einer sanierten älteren Plattenwohnung vergleichbar sein. Solche nicht durch Unterschiede in der Wohnqualität zu rechtfertigenden Mietpreisdifferenzen können mit der Einfühung des Vergleichsmietensystems und idealerweise mit dem Begründungsmittel des Mietspielgels eingeebnet werden.

Bild vergrößern

Die Angleichung der Mietpreise für vergleichbare Wohnungen setzt freilich voraus, daß keine Baujahrgruppen in den Mietspiegeln eingerichtet werden. Die Baujahrgruppen dienten in Westdeutschland zur näherungsweisen Berücksichtigung des Merkmals der 'Beschaffenheit' einer Wohnung. Die Methode der mittelbaren Erfassung des Gebäudezustands mit Hilfe des Baujahrs kann in den ostdeutschen Mietspiegeln nicht angewendet werden, da

[Seite der Druckausgabe: 42]

die Wohnungen eines bestimmten Baujahres in Ostdeutschland von sehr unterschiedlicher baulicher Beschaffenheit sein können. Die Anreize zu weiteren Instandsetzungen an den teilsanierten Wohnungen wären beeinträchtigt, weil entsprechende Maßnahmen keine Mieterhöhungen begründen könnten. Nur wenn den teilsanierten Wohnungen - je nach Instandsetzungsgrad - eigene Tabellenfelder im Mietspiegel zugewiesen werden, ergeben sich entsprechende Anreize.

d) Berücksichtigung der Wohnungslage schon in den ersten Mietspiegeln?

Eine Differenzierung der Mieten nach der Wohnungslage und der Wohnungsgröße konnte sich im preisgebundenen Bestand nur bei Wiedervermietungen nach der Übergangsvorschrift für Neuvertragsmieten herausbilden. Ein gutes Beispiel für eine solche Differenzierung ist die Preispolitik der Wohnungsbaugenossenschaft Rennsteig in Suhl. Die Genossenschaft differenziert bei Wiedervermietungen ihre Mietpreisangebote nach der Lage im Stadtviertel, nach der Lage des Gebäudes im Viertel sowie nach der Lage der Wohnung im Gebäude. Diese Differenzierungsstrategie wird nach den Erfahrungen der Genossenschaft Rennsteig in Suhl vom Markt angenommen.

In größeren Städten mit vergleichsweise günstigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürften dagegen auf diese Weise noch kaum Preisdifferenzierungen eröffnet worden sein. In diesen Städten sind die Mietbegrenzungen auch in benachteiligten Lagen noch effektiv, so daß die Wohnungsunternehmen den Erhöhungsspielraum von

[Seite der Druckausgabe: 43]

15 vH bei Wiedervermietungen unabhängig von der Lagequalität ausschöpfen können.

Dies könnte auf den ersten Blick zumindest in diesen Städten dafür sprechen, nicht zuviel Aufwand bei der Erfassung der Lagemerkmale zu betreiben. Zugunsten einer solchen Beschränkung des Erhebungsaufwands könnte auch angeführt werden, daß sich nach den westdeutschen Erfahrungen eine feine Differenzierung nach der Lage mit deutlichen Mietpreisunterschieden in den meisten Gemeinden empirisch nicht nachweisen läßt.

Das Institut für Regional- und Baumarktentwicklung Leipzig (LBFI) schlägt vor, die Wohnungslage in den ersten Mietspiegeln noch nicht zu berücksichtigen, aber dennoch nicht auf Wohnlagekarten zu verzichten. Die Karten könnten eine Art investitionslenkende Markierungsfunktion wahrnehmen. So könnten etwa zukünftige Maßnahmen der städtebaulichen Entwicklung bereits in die Lagekategorien eingehen.

Ein Unternehmer aus der gewerblichen Wohnungswirtschaft hat sich nachdrücklich für eine Berücksichtigung des Lagemerkmals in den ersten Mietspiegeln ausgesprochen. Die Lage sei das wichtigste Kriterium für die Entscheidung, in eine Mietwohnimmobilie zu investieren. Bislang sei noch nicht empirisch untersucht worden, ob nicht die frei vereinbarten ostdeutschen Mieten eine erhebliche Differenzierung nach der Wohnlage aufwiesen.

Die überraschend geringe Mietpreisdifferenzierung nach der Lage in vielen empirisch ermittelten westdeutschen Mietspiegeln ist nicht zuletzt die Folge von Segmentationseffekten. Die niedrigere Fluktuation in bevorzugten Wohnlagen hat einen mietdämpfenden Einfluß. Zu be-

[Seite der Druckausgabe: 44]

achten ist in diesem Zusammenhang der Bezug des Lagekriteriums zur baulichen Beschaffenheit. Als bevorzugte Wohnlagen kommen in Ostdeutschland etwa vollständig erhaltene Gründerzeitviertel wie das Leipziger Waldviertel in Frage. Die Sanierung der betroffenen Objekte ist nicht zuletzt wegen der Denkmalschutzauflagen besonders aufwendig.

Die Rechtsfestigkeit von Mietspiegeln, die nicht nach der Lage differenzieren, kann nicht als gesichert angesehen werden. Das Lagemerkmal ist im MHRG ausdrücklich genannt. Selbst wenn entsprechende Mietpreisdifferenzen nur in bestimmten Teilmärkten nachweisbar sind, empfiehlt sich eine Gliederung der Mietspiegel auch nach dem Lagemerkmal. Die betroffenen Vermieter, die in bevorzugten Lagen überdurchschnittliche Mieten frei vereinbaren konnten, könnten andernfalls geltend machen, daß zu niedrige Mietspiegelmieten ihre Investitionen teilweise enteignen würden. Ein Verzicht auf das Lagemerkmal wäre nur vertretbar, wenn empirisch gesichert wäre, daß die frei vereinbarten Mieten in der betreffenden Gemeinde hinsichtlich dieses Merkmals keine nennenswerten Differenzierungen aufweisen.

Wenn dies aber nicht der Fall ist, müssen die derzeit noch gebundenen Mieten lagemäßig zugeordnet werden. Diese Zuordnung darf nicht in der Weise vorgenommen werden, daß alle preisgebundenen Wohnungen wegen der niedrig liegenden Mieten pauschal der Wohnlageklasse 'einfach' zugeordnet werden. Die gebundenen Mieten sind keine Marktmieten und können daher keine entsprechenden Informationen enthalten. Der DMB Thüringen hat in diesem Zusammenhang die Frage aufgeworfen, ob nicht trotz einheitlicher Mieten selbst innerhalb des komplexen

[Seite der Druckausgabe: 45]

Wohnungsbaus eine Differenzierung nach der Lage vorzunehmen sei (bspw. ein zentrumsnaher Fünf-Geschosser verglichen mit einem 17-Geschosser in einer Großwohnsiedlung am Stadtrand). Die entsprechenden Zuordnungen wird der Arbeitskreis Mietspiegel, nach billigem Ermessen vornehmen müssen.

Der Vertreter des DMB Thüringen hat außerdem die Frage zur Diskussion gestellt, inwieweit die mittels Modernisierungsumlage erhöhten Mieten auch andere Wohnwertmerkmale widerspiegeln. Es sei eine Korrelation des Modernisierungsaufwandes mit der Lagequalität zu vermuten. In benachteiligten Lagen wären die Umlagen geringer ausgefallen oder Modernisierungen seien gänzlich unterblieben.

Daraus kann jedoch nicht gefolgert werden, daß sich bei den derzeit noch preisgebundenen Mieten zukünftig nur geringe Differenzierungen nach der Wohnlage ergeben könnten. Mit unterschiedlichem Aufwand modernisierte Wohnungen fallen bei vergleichbarem Ausgangszustand in unterschiedliche Ausstattungsklassen im Mietspiegel. Die Mietpreisdifferenzen zwischen den Ausstattungsklassen kann man aber nicht dem Einfluß des Lagemerkmals zuschreiben, da es sich hinsichtlich der Ausstattung nicht um vergleichbare Wohnungen handelt. Eine Lagedifferenzierung der Mieten innerhalb einheitlicher Ausstattungsklassen konnte sich bislang bei den preisgebundenen Mieten nur ansatzweise herausbilden.

Die Modernisierungsumlage kann unabhängig von der Wohnlage mit einheitlichen Prozentsätzen geltend gemacht werden (seit 1.7.1995 gilt eine einheitliche absolute Kappung der umlagefähigen Investitionssumme).

[Seite der Druckausgabe: 46]

Wenn der Mieter die Maßnahme zu dulden hat, hat der Vermieter einen Anspruch auf jährlich 11 vH der Investitionssumme. Der Mieter könnte die Zahlung nur durch einen für ihn aufwendigen Umzug vermeiden.

Einen mittelbaren Einfluß auf die Miethöhe für ansonsten vergleichbare preisgebundene Wohnungen hätte die Lage nur ausüben können, wenn die Umlage bei gleichen Investitionsbeträgen je nach der Lagequalität in unterschiedlichem Maße von den Vermietern ausgeschöpft worden wäre. Angesichts der großzügigen Verzinsung, die die Umlage mit dem vollen Satz von 11 vH erlaubt, ergibt sich für eine solche Differenzierung ein gewisser Spielraum. Doch müßte der Nachweis noch geführt werden, daß die vollen 11 vH der Modernisierungskosten nur in bevorzugten Wohnlagen durchgesetzt werden konnten.

Gegen diese Möglichkeit spricht auch die vielfach mietbegrenzende Wirkung der auf dem Verordnungswege erhöhten Grundmieten. Soweit sie erheblich mietbegrenzend gegenüber der fiktiven 'Markt-Grundmiete' gewirkt haben, werden die Vermieter keine Abschläge gegenüber dem Umlagesatz von 11 vH vorgenommen haben. Nicht vernachlässigt werden darf schließlich die Beeinträchtigung der Verhandlungsmacht der Mieter durch die im Falle einer Kündigung entstehenden Umzugskosten. Es ergibt sich die Schlußfolgerung, daß sich zukünftig noch Spielräume für eine Differenzierung der vormals preisgebundenen Mieten nach der Wohnlage ergeben können.

[Seite der Druckausgabe: 47]

4. Ausgehandelte Mietspiegel als kostengünstige Alternative?

Im Unterschied zu empirisch ermittelten Mietspiegeln geben ausgehandelte Mietspiegel nicht die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne einer empirischen Tatsachenfeststellung an. Ausgehandelte Mietspiegel geben eine zwischen den beteiligten Verbänden (in der Regel der örtliche Mieterverein sowie Haus & Grund) vereinbarte Miete an, die zur Grundlage eines Mieterhöhungsverlangens gemacht werden kann. Doch können auch ausgehandelte Mietspiegel eine empirische Datengrundlage haben.

Bild vergrößern

[Seite der Druckausgabe: 48]

Nur Großstädte mit mehr als 500.000 Einwohnern leisten sich mehrheitlich empirisch ermittelte Mietspiegel. In den kleineren Gemeinden überwiegen dagegen die ausgehandelten Mietspiegel. Die Kosten eines ausgehandelten Mietspiegels sind weit geringer, da keine Kosten für eine statistische Primärerhebung anfallen.

Der Landesverband Thüringen des DMB wies darauf hin, daß der Aufwand für eine Repräsentativerhebung vergebens sein könne, wenn das zuständige Gericht dem Mietspiegel wegen bestimmter methodischer Fragen die Anerkennung als Beweismittel versagt. Haus & Grund Deutschland hat in dieser Hinsicht die Entscheidung des Landgerichts München über den Münchner Mietspiegel von 1993 als lehrreiches Beispiel angeführt. Das Schicksal des Münchner Mietspiegels zeige, daß auch mit größtem Aufwand die Rechtsfestigkeit des Mietspiegels nicht garantiert werden könne, wenn die zuständigen Richter einzelne Fragen anders beurteilten als der Mietspiegelersteller.

Nachdem schon der Münchner Mietspiegel von 1991 wegen statistischer Mängel nicht angewendet worden war, hatte die Stadt München den Ehrgeiz entwickelt, den Mietspiegel für 1994 in methodisch unangreifbarer Weise zu erstellen. Die Arbeiten an dem Mietspiegel wurden von nicht weniger als drei namhaften Statistikern begleitet. Es handelt sich um einen Regressionsmietspiegel auf der Grundlage einer differenzierten repräsentativen Datenerhebung. Die Basismiete einer 'durchschnittlichen' Wohnung in Abhängigkeit von der Wohnfläche wird einer Grundtabelle entnommen. In weiteren Tabellen werden die jeweiligen Ausprägungen der Wohnwertmerkmale mit prozentualen Zu- und Abschlägen berücksichtigt.

[Seite der Druckausgabe: 49]

Mit der Entscheidung, diesen Mietspiegel bei Gerichtsverfahren nicht anzuwenden (Aktenzeichen 14 S 22380/95), entfachte das Landgericht München einen Streit um die Vergleichsmiete. Die Richter erklärten, daß dem Münchner Mietspiegel für 1994 nicht der richtige Vergleichsmietenbegriff zugrunde liege. Die ortsübliche Vergleichsmiete könne nur als eine Bandbreite von Mieten angegeben werden. Bei den im Münchner Mietspiegel angegebenen Bandbreiten handle es sich lediglich um statistische Konfidenzintervalle. Diese genügten den Anforderungen der Richter an die Mietzinsspannenbildung nicht. Der Münchner Mietspiegel würde den Vermietern die Möglichkeit nehmen, trotz Merkmalsgleichheit jede Miete innerhalb der auf eine bestimmte Weise zu errechnenden Spannen zu fordern. Damit hat das Gericht freilich eine rechtliche Außenseiterposition eingenommen. In München werden nun im Mieterhöhungsprozeß regelmäßig Sachverständigengutachten angefordert werden.

Die Frage nach den Kosten ist für die Erstellung der ostdeutschen Mietspiegel sehr bedeutsam. Angesichts der Finanznöte haben viele Kommunen eine regelrechte Blockadehaltung gegenüber der Erstellung von Mietspiegel eingenommen. Besonders der DMB rät den Gemeinden davon ab, sich aus Angst vor hohen Kosten völlig passiv zu verhalten. Sie sollten zumindest eine Moderatorenrolle anstreben. Haus & Grund Thüringen verwahrt sich gegen eine Überwälzung der Kosten auf die Mietvertragsparteien wie bei der Hannoveraner Mietendatenbank. In dieser Lage stellt sich die Frage, unter welchen Bedingungen die kostengünstiger erstellbaren ausgehandelten Mietspiegel eine Alternative zu den empirisch-repräsentativen Mietspiegeln sein können.

[Seite der Druckausgabe: 50]

Auch ausgehandelte Mietspiegel haben in der Regel eine empirische Datengrundlage. Im Unterschied zu empirisch-repräsentativen Mietspiegeln handelt es sich dabei jedoch nicht um eine zeitnahe und repräsentative statistische Primärerhebung. Ausgehandelte Mietspiegel schöpfen ihre Daten aus Datenbanken von Großvermietern, aus der Wohnungs- und Gebäudezählung, aus Umfragen des Mietervereins oder des Haus- und Grundbesitzervereins unter seinen jeweiligen Mitgliedern. Auch und gerade bei ausgehandelten Mietspiegeln ist es ratsam, einen Methodenbericht zu erstellen, der die Arbeitsschritte dokumentiert und den Mietvertragsparteien und ggf. dem Mietrichter Auskunft darüber gibt, welche Datenquellen zu Grunde gelegt wurden und wo Ermessensspielräume durch Konsensfindung ausgefüllt wurden.

Für eine Dokumentation des methodischen Vorgehens auch und gerade bei ausgehandelten Mietspiegeln hat sich besonders der Repräsentant von F+B Hamburg eingesetzt. Auch das BMBau legt Wert auf eine breite Akzeptanz der Mietspiegel unter den Betroffenen, die nur auf Vertrauen in das Aufstellungsverfahren gründen kann. Eine Behinderung von Investitionen durch nach Niveau und / oder Struktur verzerrte Mieten infolge veralteter oder methodisch nicht einwandfreier Mietspiegel soll vermieden werden.

Ausgehandelte Mietspiegel sollten nach dem Prinzip der 'rationalen Konsensfindung' erstellt werden. Die Transparenz der Verfahrensschritte für die Öffentlichkeit ist eine wichtige Voraussetzung für die spätere Akzeptanz des Mietspiegels. Diesen Anforderungen werden allerdings nur wenige Mietspiegel gerecht. Es liegen derzeit nur für wenige Mietspiegel veröffentlichte Methodenberichte vor.

[Seite der Druckausgabe: 51]

Dies schränkt nicht zuletzt die gerichtliche Verwertbarkeit der Mietspiegel ein. Unter den genannten Voraussetzungen können ausgehandelte Mietspiegel eine kostengünstige Lösung insbesondere für kleinere Gemeinden sein. Auf eine solche Weise 'ausgehandelte' Mietspiegel müssen in Zukunft im Rang als Beweismittel nicht zwangsläufig hinter den Sachverständigengutachten zurückstehen.

Für ausgehandelte Mietspiegel auf einer empirischen Datengrundlage als kostengünstige Alternative plädiert insbesondere der Deutsche Mieterbund. Die Daten über die preisgebundenen Wohnungsmieten können zu geringen Kosten bei den Großvermietern in kommunalem Besitz sowie bei den großen Genossenschaften beschafft werden. Zusätzlich könnte durch eine Mitgliederbefragung von Haus & Grund die Struktur der frei vereinbarten Mieten erhoben werden. Das mit einer solchen Umfrage strenge Anforderungen an die statistische Repräsentativität der Daten nicht erfüllt wären, könne angesichts der geringen Erhebungskosten in Kauf genommen werden.

Die befriedende Funktion der Mietspiegel im vorprozessualen Raum könne in hohem Maße schon durch zwischen den Verbänden ausgehandelte Mietspiegel gewährleistet werden. Ein ausgehandelter Mietspiegel muß nicht auf den Sachverstand und die Erfahrungen von spezialisierten Instituten verzichten. Vertreter der Institute oder ausgewiesene Wissenschaftler können in einer beratenden Funktion in einen Arbeitskreis Mietspiegel eingebunden werden.

[Seite der Druckausgabe: 52]

5. Mischungsverhältnis

Anders als in Westdeutschland steht bei der Erstellung der ostdeutschen Mietspiegel nicht das Mischungsverhältnis zwischen erhöhten Bestandsmieten und neu abgeschlossenen Mieten im Vordergrund, sondern das Verhältnis zwischen den derzeit noch preisgebundenen Mieten, den nach der Übergangsvorschrift neu abgeschlossenen Mieten sowie den frei vereinbarten Mieten.

In der westdeutschen Praxis der Mietspiegelerstellung wird überwiegend nach der empirischen Häufigkeit in der Stichprobe gewichtet. Als Alternative zu diesem Vorgehen wird diskutiert, die Werte aus jedem der vier Jahre mit einem Viertel zu gewichten oder aber den Neuvertragsmieten ein Gewicht von 50 vH zu geben.

Die Mieten eines jeden Jahres mit einem Gewicht von einem Viertel zu berücksichtigen hat den Vorteil, daß die im Mietspiegel angegebenen Vergleichsmieten dann weniger dem Einfluß der sich mit der Marktlage ändernden Umschlaghäufigkeit unterliegen. Gegen diese Gewichtung spricht die künstlich herbeigeführte Erhöhung des Anteils der älteren Mieten. Da in der Praxis nur eine Miete pro Wohnung (die jüngste) erfaßt wird, führt eine empirische Gewichtung zu einem höheren Anteil der jüngeren Mieten.

Die Expertenkommission Wohnungspolitik hat ein neues Gewichtungsschema vorgeschlagen. Sie schlägt vor, den Neuvertragsmieten bei einem zeitlichen Rückbezug von zwei Jahren ein Gewicht von 50 vH zu geben. Für die Bestandsmieten soll die zeitliche Begrenzung entfallen. Außerdem sollen auch nicht erhöhte Mieten einbezogen werden. Der Kompromißvorschlag der Kommission enthält

[Seite der Druckausgabe: 53]

hält ein flexibilisierendes wie auch ein mietpreisdämpfendes Element.

Der DMB sieht die auf dem Verordnungswege erzeugten ostdeutschen Mieten als ortsübliche Mieten an und spricht sich mithin gegen Versuche aus, mit dem Instrument des Mischungsverhältnisses den frei vereinbarten und den nach der Übergangsvorschrift erhöhten Mieten einen größeren Einfluß auf die Mietspiegelmieten zu verschaffen. Der DMB hat aber bei den ausgehandelten Mietspiegeln ein gewisses Maß an Flexibilität in den Verhandlungen vor Ort angedeutet. Die Wahl des Mischungsverhältnisses müsse sich aber grundsätzlich an dem empirisch feststellbaren Anteil der frei vereinbarten Mieten orientieren. Der Landesverband Freier Wohnungsunternehmen Sachsen/ Sachsen-Anhalt/ Thüringen hat sich dagegen für ein Gewicht der frei vereinbarten Mieten in Höhe von 50 vH ausgesprochen.