• VI. Mieterhöhungsspielräume in Ostdeutschland
  
  • 1. Mietbegriff: Einbeziehung der preisgebundenen Mieten?
  • 2. Anwendung der Kappungsgrenzen in Ostdeutschland

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VI. Mieterhöhungsspielräume in Ostdeutschland

Die durchschnittliche Warmmietenbelastung der ostdeutschen Haushalte lag im Jahr 1994 bei 20 vH der verfügbaren Einkommen einschließlich Wohngeldzahlungen (Wohngeld- und Mietenbericht der Bundesregierung). Der westdeutsche Vergleichswert lag nach der 1-Prozent-Stichprobe Ende 1993 bei 25 vH. Die Mieterhöhungsmöglichkeit des Mietenüberleitungsgesetzes (MÜG) hat offenbar nochmals zu einer erheblichen Zunahme der Mietbelastung in Ostdeutschland geführt. Die Umfrage der Bundesforschungsanstalt für Landeskunde und Raumordnung (BfLR) von 1995 gibt die Mietbelastung brutto-warm im Durchschnitt der ostdeutschen Hauptmieterhaushalte mit einem Wert nahe bei 25 vH an.

Die Spielräume für weitere Mieterhöhungen werden nach allgemeiner Einschätzung in Ostdeutschland vorläufig nur sehr begrenzt sein. Allenfalls in bestimmten Teilmärkten oder Regionen können sich noch größere Spielräume ergeben. Die allgemeine Markttendenz ist dagegen noch von Leerständen und fallenden Mietpreisen geprägt. Unabhängig von der Marktlage werden außerdem die Kappungsgrenzen und die Einbeziehung der derzeit noch

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preisgebundenen Mieten in die Mietspiegel mietdämpfend wirken.

1. Mietbegriff: Einbeziehung der preisgebundenen Mieten?

Der für den Mietspiegel maßgebliche Mietbegriff gibt Antwort auf die Frage, welche Mieten in die Mietspiegel eingehen sollen. Die Berücksichtigung der derzeit noch preisgebundenen ostdeutschen Mieten schon vor der ersten Mieterhöhung nach § 2 MHRG wurde vom Gesetzgeber ausdrücklich gestattet (§ 12 Abs. 7 MHRG). Mietspiegel, die nur frei vereinbarte Mieten enthalten, können nicht die Erhöhungsspielräume für die vormals gebundenen Mieten vorgeben. Die frei vereinbarten Mieten wie auch die nach der Übergangsvorschrift zustande gekommenen Mieten repräsentieren lediglich kleine Teilmärkte.

Die frei vereinbarten Mieten können daher im allgemeinen nicht als ortsübliche Vergleichsmieten angesehen werden. Es bleibt mithin nichts anderes übrig, als die preisgebundenen Mieten in die Mietspiegel einzubeziehen. Dies war nach der Abfolge der gesetzgeberischen Maßnahmen zu urteilen auch der Wille des Gesetzgebers.

Auch von Haus & Grund wurde nicht bestritten, daß die Einbeziehung dieser Mieten rechtlich geboten sei. Haus & Grund Thüringen sowie der Landesverband Freier Wohnungsunternehmen Sachsen/ Sachsen-Anhalt/ Thüringen wiesen jedoch auf die Verzerrungen innerhalb der preisgebundenen Mieten hin. Die Verbände befürchten eine Zementierung der Verzerrungen und ein zu niedriges Mietenniveau. Nach Ansicht der Verbände können sich daraus wirtschaftlich nachteilige Folgen für die Vermieter

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ergeben. Außerdem würden dringend notwendige Modernisierungsinvestitionen verhindert. Eine marktgerechte Differenzierung der Mieten könne allein im Zeitablauf durch höhere Neuvertragsmieten erreicht werden.

Auch die Mieten für Wohnungen mit einem Belegungsrecht der Gemeinde sollten wegen der Möglichkeit zur Mieterhöhung nach § 2 MHRG in die Mietspiegel einbezogen werden. Alle Mieten, für die die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenzmiete gelten wird, sollten auch Einfluß auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete nehmen können.

Ein schwierig zu handhabendes Problem bei der Erstellung der ostdeutschen Mietspiegel wird der Umgang mit den illegal überhöhten Mieten sein. Dabei handelt es sich um die Fälle, in denen für durchgehend bewohnbare Wohnungen der Mietpreis 'frei vereinbart' (in der Regel weit über der nach den Preisvorschriften zulässigen Miete) und von den Mietern widerspruchslos gezahlt wurde. Aus rechtlicher Sicht dürften diese Mieten nur mit der nach den Preisvorschriften für Ostdeutschland zulässigen Höhe in die Mietspiegel eingehen. Daten über die Verbreitung von illegal überhöhten Mietabschlüssen werden freilich nur schwer zu beschaffen sein.

2. Anwendung der Kappungsgrenzen in Ostdeutschland

Die Kappungsgrenze liegt derzeit bei 30 vH innerhalb von drei Jahren. Für bestimmte Altwohnungen bis Baujahr 1980 gilt bis 31.08.1998 eine Kappungsgrenze in Höhe von 20 vH. Wegen der Geltung der Kappungsgrenzen kann ggf. die Miete nicht bis zur Höhe der ortsüblichen

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Vergleichsmiete angehoben werden. Erhöhungen auf Grund einer Umlage für Modernisierungs- oder Kapitalkosten dürfen von dem Ausgangsbetrag abgesetzt werden.

Die Kappungsgrenzen gelten auch in Ostdeutschland, sobald die Wohnungen aus der Preisbindung entlassen werden. Die Mieterhöhungsspielräume im Bestand werden daher bis zum 1.7.1998 sehr begrenzt sein werden. Für nach dem 1.1.1981 fertiggestellte Wohnungen sind im Regelfall durch die Grundmietenerhöhungen des Mietenüberleitungsgesetzes bereits 20 vH der Gesamtspanne aufgebraucht.

Für bestimmte früher errichtete Wohnungen gilt bis 31.8.1998 die engere Kappungsgrenze in Höhe von 20 vH. Für die Anwendung der 20 vH-Kappung ist ausschlaggebend, ob der aktuell zu zahlende Mietzins die Grenze von 8 Mark übersteigt (Nettokaltmiete ohne Betriebskostenanteil). Liegt der Mietzins unter 8 Mark, so gilt die 30 vH-Kappung, jedoch mit einer absoluten Höchstgrenze von 9,60 Mark. In Ostdeutschland liegen die Grundmieten netto kalt im preisgebundenen Bestand in aller Regel unterhalb 8 Mark. Damit ist in der Mehrzahl der Fälle die 30 vH-Kappung einschlägig und außerdem bis zum 31.8.1998 die absolute Begrenzung in Höhe von 9,60 Mark.