• 5. Möglichkeiten und Grenzen der Umwandlung von Mietwohnungen in Privateigentum
  
  • 5.1 Modelle einer Kommune
  • 5.2 Modelle einer Wohnungsbaugesellschaft

5. Möglichkeiten und Grenzen der Umwandlung von Mietwohnungen in Privateigentum

5.1 Modelle einer Kommune

Im Rahmen des föderalen Konsolodierungsprogrammes kommen den Kommunen besondere Belastungen und Aufgaben zu, die sich insbesondere auf das ihnen -laut Einigungsvertrag - übertragene Wohnungsvermögen aus den volkseigenen Betrieben der Wohnungswirtschaft beziehen. Hier steht ein enormer Bedarf an Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an, für die Finanzierungsmöglichkeiten gefunden werden müssen.

Wollen die Kommunen die vom Bund in Aussicht gestellte Altschuldenentlastung in Anspruch nehmen, haben sie 15 % des Wohnungsbestandes zu privatisieren, vorrangig auch an die jeweiligen Mieter. Die Länder sind ermächtigt, 50 % der Altschuldenentlasteten oder -teilentlasteten Wohnungsbestände unter kommunale Belegungsrechte zu stellen, mit der Bindung, daß die Einkommensgrenzen dort um bis zu 60 % überschritten werden können. Das bedeutet, daß diese Hälfte der Wohnungen für eine Privatisierung nicht in Frage kommt. Damit wird den Kommunen aber die Möglichkeit gegeben, Wohnraum für einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen zur Verfügung zu stellen, und zwar für solche Haushalte, deren Einkommen maximal 60 % über dem Grenzwert liegt.

Nun stellt sich die Frage, welcher Wohnungsbestand ist denn als privatisierungsfähig zu bezeichnen? Sollte man überhaupt in der momentanen wirtschaftlichen Situation zum Erwerb von Privateigentum an einer Wohnung raten, da die Arbeitsmarktlage sehr unsicher ist und niemand genau weiß, wie sich insgesamt vermögensrechtliche Ansprüche auswirken werden?

Nach Lage und Beschaffenheit sind die Vorkriegsbestände am ehesten für eine Privatisierung geeignet. Hier sind aber auch die meisten Rückübertragungsansprüche zu erwarten, und die Klärung der Eigentumsverhältnisse wird sicherlich noch einige Jahre in Anspruch nehmen. Solcher Wohnungsbestand würde gegenüber Plattenbauten einen höheren Verkehrswert erzielen, ist aber mit einem größeren Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwand belastet. Unabhängig davon sollte ein gewisser Altbaubestand bei den Gesellschaften verbleiben, um zu verhindern, daß nur noch Plattenbausiedlungen verwaltet werden. So werden aus kommunaler Sicht Modelle diskutiert, die es den Kommunen erlauben, - bei

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Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen - Privatisierungserlöse so einzusetzen, daß möglichst wenig Abgaben an den Bund erfolgen müssen und möglichst viel Gelder z.B. den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften für notwendige Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen in den Nachkriegs-Wohnungsbeständen zur Verfügung gestellt werden können.

Die Großsiedlungen stehen im Mittelpunkt der Privatisierungsdiskussion. Welche Voraussetzungen müßten hier gegeben sein, um privatisieren zu können? Wie müßte eine Wohnung aussehen, die potentielle Käuferschichten anspricht?

In Potsdam hat die Kommune für einen Block des Wohnungsbausystem WBS 70, der als stark erneuerungsbedürftig einzustufen ist und ansonsten die normalen Standards aufweist, exemplarisch untersuchen lassen, in welcher Art und Weise eine Umwandlung in Wohneigentum realisierbar ist. Ermittelt wurden hier im einzelnen:

• verschiedene Alternativen einer veränderten Wohnungsgröße und Grundrißgestaltung - bis hin zu Maisonette-Wohnungen, die sich über zwei Etagen erstrecken,
• verschiedene Möglichkeiten der Nutzungsdifferenzierung, d.h. der Integration von Gewerbeflächen und gastronomischen Einrichtungen. Eine Erweiterung der Erdgeschoßzone bietet zusätzlichen Raum für Läden, Cafés und Restaurants,
• die mögliche Aufstockung mit einem zusätzlichem Dachgeschoß, das begrünt werden könnte. Die erforderlichen Aufzüge können als ein gestalterisches Mittel zur Aufwertung des Gesamtbaukomplexes eingesetzt werden.

Das zusätzliche Dachgeschoß und die erweiterte Erdgeschoßzone sollen die Verluste an Wohnraum, die durch Wohnungsvergrößerungen und Umwidmung in Gewerbeflächen zwangsläufig entstehen, so gering wie möglich halten. Die Veränderungen in der äußeren Gestalt des Baukörpers - Dachaufbauten und Vorbauten, bauliche Akzentuierung der Ecksituationen und Fassaden-Begrünungen - lassen eine Aufwertung für das gesamte Quartier erwarten.

Für diese modellhafte Untersuchung der Umwandlungen in privatisierungsfähige Eigentumswohnungen ist auch eine Kostenkalkulation vorgenommen worden. Für die 40 Wohneinheiten, die der Block umfaßt, sind unter Berücksichtigung von Maßnahmen wie

• Umstrukturierung des existierenden Gebäudes
• Aufstockung, Gewerbesockel, Zubau Ecke

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• Kellerfundamentverstärkung
• Einbau Aufzugsanlagen
• Außenanlagen
• Baunebenkosten

Gesamtkosten in Höhe von DM 10,5 Mio. ermittelt worden. Pro Quadratmeter Nutzfläche ergibt das einen durchschnittlichen Wert von DM 2.994,-. Hier sind noch die auf DM 150,- geschätzten Altkredite und die Zwischenfinanzierungskosten hinzuzurechnen, so daß eine Eigentumswohnung im Durchschnitt etwa DM 3.000,-pro qm kosten würde.

Die durchgeführte Modell-Studie soll in exemplarischer Weise realisierbare Veränderungen und die dabei tatsächlich anfallenden Kosten aufzeigen. Die Vorschläge sind im einzelnen mit den jetzigen Mietern zu diskutieren. Sie zielen darauf ab, den kaufinteressierten Bewohnern einen Anreiz zur Investition in eine Großsiedlungswohnung zu geben. Damit soll ein dauerhafter Verbleib in diesem Wohngebiet erreicht und eine Abwanderung in Umlandgemeinden abgeblockt werden.

Wenn es den Kommunen gelänge, das Käuferpotential besserverdienender Bewohner in ihren Siedlungen zu halten, könnten sie damit einen Teil der Modernisierungs- und Sanierungslasten auf private Schultern verteilen und zugleich die soziologischen Strukturen in den Neubaugroßsiedlungen langfristig stabilisieren sowie deren Attraktivität erhöhen.

5.2 Modelle einer Wohnungsbaugesellschaft

Auch in Hohenschönhausen hat eine städtische Wohnungsbaugesellschaft 1992 ein Pilotprojekt in Angriff genommen, mit dem die Privatisierungspotentiale in ihrem Großsiedlungs-Wohnungsbestand herauskristallisiert werden sollten. Gleichzeitig sollte der Nachweis erbracht werden, daß auch in den häufig kritisierten Plattenbauten qualitativ hochwertiges Wohnen möglich ist.

In einem bisher nicht bewohnten 11-geschossigen Block der Wohnungsbauserie WBS 70/11 sind Planungen vorgenommen worden, die auf ein differenziertes Wohnungsangebot in qualitativ hochwertiger Ausstattung abzielen. Durch eine

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Veränderung der Grundrißgestaltung wurden die 42 ursprünglich vorhandenen Wohnungen in 29 neue Wohnungen sowie in Büro- oder Geschäftsräume im Erdgeschoß umgewandelt. Die neu gestalteten Zwei- bzw. Dreizimmerwohnungen sind u.a. mit vergrößerten Bädern ausgestattet; sie verfügen z.T. über eine Wohnküche.

Um die Grundrißveränderungen vornehmen zu können, war ein neuer statischer Nachweis für das Gesamtgebäude nach DIN 1045 erforderlich. Als Ersatz für die teilweise herausgenommenen Querwände sind lediglich neue Stahlbetonstützen und -stürze notwendig. Die Wohnungen erhalten komplett neue Elektro- und Sanitäranlagen, Bäder und Küche sind gefliest. Durch zusätzliche Wärmedämmung an der Kellerdecke, neue Fenster und eine Minderung des theoretischen Wärmedurchlaßwiderstandes werden die DIN-Normen hinsichtlich der Bauphysik eingehalten.

Teile der Heizungsanlage werden modernisiert, alle Innenwände verputzt. Der Schallschutz wird durch eine Vorsatzschale an den Wohnungstrennwänden und durch Trittschalldämmatten unter den Fußbodenfliesen und dem Teppichboden deutlich verbessert.

Mit diesen Maßnahmen wurden die Voraussetzungen für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung erfüllt, da sie den DIN-Forderungen zur Bauphysik genügen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang, daß die Abgeschlossenheit in den neuen Bundesländern auch anerkannt werden kann, wenn die Wohnungstrenndecken und Wohnungstrennwände lediglich den damals geltenden TGL-Vorschriften entsprechen, also die bauordnungsrechtlichen Anforderungen nicht erfüllt werden.

Für Verkaufsberatungen zu diesem Projekt wurde die nachstehende Kostenkalkulation erstellt. Dabei ist zu beachten, daß infolge der noch nicht abgeschlossenen Grundstücksbildung und Übergabe an die Wohnungsbaugesellschaft der Grundstückswert noch eine fiktive Größe darstellt. Die Altschulden aus der Gebäudeerstellung zu DDR-Zeiten wurden mit der Währungsunion im Verhältnis 2:1 umbewertet und in dieser Höhe in die Berechnungen einbezogen.

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KOSTENKALKULATION	1.000 DM	DM/qm Wfl.
Grundstück (Basis 450,-DM/qm)	731	300
Altschulden	1.306	535
Fertigstellungskosten
2440 qm Wfl. x 1640,-DM/qm
d.h. Instandsetzungs- und
Modernisierungskosten	4.002	1.640
Baunebenkosten	600	246
Verkaufskosten	100	41
Finanzierungskosten	215	88
	6.954	2.850

Hieraus ergeben sich folgende Preise für die zu verkaufenden Eigentumswohnungen:

2-Zimmer-Wohnung	65 qm Wfl.	DM 185.250
2-Zimmer-Wohnung	85 qm Wfl.	DM 242.250
3-Zimmer-Wohnung	70 qm Wfl.	DM 199.500
3-Zimmer-Wohnung	90 qm Wfl.	DM 256.500
3-Zimmer-Wohnung	100qmWfl.	DM 285.000

Für diese Beträge erhalten die Käufer Wohnungen, die eine gute Qualität aufweisen. Mit größeren Instandhaltungsmaßnahmen ist über einen längeren Zeitraum nicht zu rechnen. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang noch, daß das Bundesbauministerium die Schaffung dieser Modellwohnungen im Rahmen des Gemeinschaftswerkes "Aufschwung Ost" fördert. Allerdings liegen die Kosten höher als in verschiedenen Pressemitteilungen angegeben. Es erscheint aber notwendig, mit den tatsächlichen Wohnungspreisen zu operieren, denn wenn man mit geschönten Kostenkalkulationen versucht, möglichst viele Wohnungen zu privatisieren, entstehen nur neue Probleme. Unseriöse Verkaufspraktiken gehen nur zu Lasten der Käufer und helfen nicht bei der Bewältigung der Probleme von Wohnungen in Plattenbauweise.

Mit diesem Beispiel, das die Wohnungsbaugesellschaft als eine Variante mit Maximaleingriffen verstanden wissen möchte, sollen diejenigen Mieter in Hohenschönhausen angesprochen werden, die nach einer größeren Wohnung mit verbesserter Ausstattung suchen und die auch über die finanziellen Mittel zum Erwerb von Wohnungseigentum verfügen. Nach den in flächenmäßiger und qualitativer

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Hinsicht modernisierten Eigentumswohnungen besteht eine relativ große Nachfrage. Es liegen viermal soviel Bewerbungen vor, wie Wohnungen vorhanden sind. Der Verkauf zögert sich jedoch aufgrund der noch ungeklärten Grundstücksfragen hinaus; Vorverträge sind aber teilweise schon abgeschlossen.

Neben dieser Lösung - die es anstrebt, potenten Käuferschichten Wohnungen zuzubieten, die es bisher nicht gibt - sollen auch andere Stufen der Instandsetzung und Modernisierung verfolgt werden, die sich auf die große Masse der Mietwohnungen erstrecken und diese aufwerten. Mit einfacheren Eingriffen in die Statik der Gebäude und einem anderen Ausstattungsgrad lassen sich auch mit geringeren finanziellen Mitteln Mietwohnungen in Ordnung und auf längere Sicht in einen instandsetzungsfreien Zustand bringen. Es ist also immer deutlich zu unterscheiden, ob eine Mietwohnung saniert oder ob eine Eigentumswohnung hergestellt werden soll, die allen DIN-Anforderungen entspricht und einen Standard aufweist, der sie erst verkaufsfähig werden läßt. Die Kosten, die für die notwendigen Maßnahmen in beiden Bereichen anfallen, können beträchtliche Differenzen aufweisen.

Verschiedene Tagungsteilnehmer vertraten die Auffassung, daß sie vor allem Wohnungen in kleineren Anlagen für privatisierbar halten. Dagegen werden die mit einer Privatisierung großer Wohnanlagen (z.B. WHH 61 18/21 mit 296 WE) auftauchenden Probleme für kaum noch bewältigbar eingestuft. Weil aber viele große Wohnanlagen vorhanden sind, wird zumindest für das Land Berlin bezweifelt, daß ein zu privatisierendes Potential von 15 % besteht. Das effektive Potential wird eher zwischen 5 % und 10 % des Bestandes liegen.