• 2. Schwerpunkte der Wohnungspolitik vor Ort
  
  • 2.1 Wohnungsbau im Land Mecklenburg-Vorpommern und in der Stadt Rostock
    • 2.1.1 Zielsetzungen des Landes Mecklenburg-Vorpommern für die Realisierung des Baubedarfs
    • 2.1.2 Wohnungsbauförderung 1991 /1992
    • 2.1.3 Weiterführung des Wohnungsbaus nach 1993
    • 2.1.4 Wohnumfeldverbesserung
  • 2.2 Die Situation der Wohnungsunternehmen und privaten Vermieter
  • 2.3 Soziale 'Miet - Wohnungspolitik': die Situation der Mieter
  • 2.4 Wohn- Eigentumsbildung
  • 2.5 Wohnungsgenossenschaften als Alternative zu Wohneigentum und Mietwohnung

2. Schwerpunkte der Wohnungspolitik vor Ort

2.1 Wohnungsbau im Land Mecklenburg-Vorpommern und in der Stadt Rostock

Bei der Ermittlung des zukünftigen Bedarfs an Wohnungen in Ostdeutschland sind eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen. Nicht nur die eingangs erwähnten Abwanderungen von Ost- nach Westdeutschland schlagen sich am Wohnungsmarkt nieder, sondern z.B. auch Veränderungen im Altersaufbau der Bevölkerung , die Zunahme von Single-Haushalten, die Einkommensentwicklung sowie neue Bedürfnisstrukturen und Veränderungen von Wertvorstellungen spielen eine wichtige Rolle.

Einen gewissen Aufschluß über den Bedarf gibt die Anzahl der erteilten Wohnberechtigungsscheine und die Struktur der anspruchsberechtigten Haushalte:

Nach den Ausführungen des Senators für Wohnungswesen hat die Hansestadt Rostock derzeitig ca. 12.000 Wohnberechtigungsscheine ausgegeben. D.h. rund 5% der anspruchsberechtigten Haushalte der Stadt sind derzeitig ohne eigenen Wohnraum oder versuchen sich auf Grund beengter Wohnverhältnisse, eines unzureichenden Wohnungsstandards oder der Lage der Wohnung zu verändern. Unter den 12.000 Inhabern eines Wohnberechtigungsscheines sind ca. 2.000, die zur Gruppe der Behinderten, der Altersrentner oder kinderreicher Familien zählen. Angesichts des fehlenden Marktes für privaten Wohnraum sind jedoch nicht nur sozial schwache und sozial benachteiligte Personen auf den Weg über den Wohnberechtigungsschein angewiesen, sondern auch Personen mit überdurchschnittlichem Einkommen.

Während im Jahre 1990 noch 9.778 Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern fertiggestellt wurden, waren es auf dem Sektor des öffentlich geförderten Wohnungsbaus seit diesem Zeitpunkt bis heute noch ganze 750 Wohnungen, wobei zu berücksichtigen ist, daß - wie eingangs dargestellt - ein Teil der Nachfrage durch das Freiwerden von Wohnungen aufgrund von Wegzügen befriedigt werden konnte. Angesichts dieser geringen Zahlen muß festgestellt werden, daß der öffent-

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lich geförderte Wohnungsbau in Mecklenburg-Vorpommern in den vergangenen zwei Jahren praktisch zum Erliegen gekommen ist.

Die Gegenüberstellung der Baufertigstellungen im Wohnungsbau mit der Nachfrage belegt nach Ansicht einer Abgeordneten der SPD-Bundestagsfraktion, daß nicht allein DDR-Erblasten die Misere auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt bestimmen, sondern leider auch die Untätigkeit der politisch Verantwortlichen das Bild prägt. "Wer die Probleme des ostdeutschen Wohnungsmarktes in den Griff bekommen will, kann dies nicht durch einseitige Orientierungen erreichen. Man kann nicht allein auf die Kräfte der Marktwirtschaft setzen, wenn es keinen funktionierenden Wohnungsmarkt gibt, sondern bestenfalls die Verwaltung des Mangels. Weder die offensive Förderung von Wohneigentum, wie sie von der Bundesregierung betrieben wird, ist das Allheilmittel noch kann die Behebung des Mangels allein der öffentlichen Hand überlassen werden. Notwendig ist vielmehr ein 'Fächer' von Maßnahmen, der mit Umschichtungen zugunsten von mehr sozialem Wohnungsbau beginnt, aber auch die finanzielle Handlungsfähigkeit der Wohnungsunternehmen sichert."

Der z.Z. bestehende Widerspruch zwischen Angebot und Nachfrage birgt einen brisanten sozialen und politischen Sprengstoff in sich. Er fördert den Verlust an dringend benötigten Arbeitskräften in Mecklenburg-Vorpommern und trägt damit zugleich zu wirtschaftlicher Stagnation bei.

2.1.1 Zielsetzungen des Landes Mecklenburg-Vorpommern für die Realisierung des Baubedarfs

Als grundsätzliche Ziele für die Fortführung des Wohnungsbaus in Mecklenburg-Vorpommern wurden durch einen Vertreter des Bereichs Wohnungswesen und Städtebauförderung beim Ministerium des Inneren des Landes Mecklenburg-Vorpommern hervorgehoben:

• "Verbesserung der Qualität des Wohnungsbestandes,

• Förderung eines ausreichenden Wohnungsangebotes,

• Schaffung breitgestreuten Wohneigentums,

• Sicherung sozialverträglicher Mieten,

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• Entwicklung einer leistungsstarken Wohnungswirtschaft,

• Erhöhung der städtebaulichen Qualität des Wohnens."

Die Landesregierung von Mecklenburg-Vorpommern mißt damit dem Wohnungsbau eine hohe Priorität zu. Sie sieht sich in der politischen und sozialen Verantwortung für die Entwicklung des Wohnens als einem existentiellen Bedürfnis des Menschen.

Der Rückstand in der Wohnqualität ist angesichts seiner Dimension allerdings nicht kurzfristig aufholbar. Das notwendige Investitionsvolumen kann nur mittel- bis langfristig mobilisiert werden. Bei realistischer Betrachtung wird in Mecklenburg-Vorpommern für den Abbau der Defizite im Bestand und beim Wohnungsneubau ein Gesamtinvestitionszeitraum von etwa 8 bis 10 Jahren angesetzt.

Der Bedarf für den Ersatz verschlissener Wohngebäude durch Wohnungsneubau wird in Mecklenburg-Vorpommern auf ca. 40.000 Wohnungen geschätzt. Das sind 5,3% der insgesamt 760.000 Wohneinheiten. Hinzu kommt der notwendige Neubau an Wohnungen für die zu erwartenden Haushaltsneugründungen, aber auch für die Erweiterung des Angebotes an größeren Wohnungen, deren Wohnfläche zu einer schrittweisen Annäherung an den Standard der alten Länder beitragen wird. Ersatz- und Erweiterungsbedarf an Wohnungen begründen einen jährlichen Wohnungsneubaubedarf in Höhe von rd. 8.000 Wohnungen mit einem Finanzierungsbedarf in Höhe von rd. 20 Mrd. DM.

Bislang konnte lediglich ein Teil dieses Finanzierungsbedarfs zur Verfügung gestellt werden: Die für die Jahre 1991 und 1992 von Land und Bund beschlossenen Programme zur Förderung des Wohnungswesens umfaßten ein Finanzvolumen von rund 2,4 Mrd. DM.

2.1.2 Wohnungsbauförderung 1991 /1992

Aus den Förderprogrammen von Bund und Land konnten bisher unter Nutzung von knapp 850 Mio. DM 67.000 Wohnungen gefördert werden, wobei ein Investitionsvolumen von insgesamt 2,5 Mrd. DM ausgelöst wurde. Die überaus starke Nachfrage nach staatlichen Mitteln hat be

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reits im ersten Halbjahr 1992 zu einer nahezu vollständigen Programmbelegung geführt.

Wesentliche Unterstützung erfahren die Landesprogramme durch die Förderung über die KfW-Förderprogramme des Bundes. Von den Fördermitteln aus dem Wohnraum- Modernisierungs- und Instandsetzungsprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau in Frankfurt am Main (KfW) haben bis zum Jahresende 1992 mehr als 90.000 Wohnungen in Mecklenburg-Vorpommern profitiert.

Der Bewilligungsrahmen für den Wohnungsneubau ist ausgeschöpft. In den Jahren 1991 und 1992 wurden mehr als 270 Mio. DM bereitgestellt, mit deren Hilfe 3.500 Wohnungen gebaut wurden.

Für die Privatisierung kommunaler Miet-Wohnungen standen 28 Mio. DM aus dem "Gemeinschaftswerk Aufschwung Ost" zur Verfügung. Das Programm wurde vollständig umgesetzt; rd. 4.500 Mieterprivatisierungen wurden gefördert.

Bewirtschaftungsbeihilfen in Höhe von rd. 340 Mio. DM, die an private Wohnungseigentümer, Genossenschaften und kommunale Wohnungsunternehmen ausgegeben wurden, waren Liquiditätshilfen, die dazu beitrugen, einen Zusammenbruch der Wohnungswirtschaft zu verhindern.

Seit dem Juni des Jahres 1992 gewährt das Land Mecklenburg-Vorpommern Zuwendungen für Investitionen, die der landesweiten Energieträgerumstellung von Stadtgas auf Erdgas dienen, wobei die Vermieter bis zu 50 v.H. der hierbei entstehenden förderungsfähigen Kosten als Zuschuß erhalten konnten. Dieses Fördervolumen beläuft sich auf insgesamt 300 Mio. DM. Die Bereitstellung der Mittel verteilt sich auf 3 Jahre.

Als Voraussetzung für den Wohnungsneubau zur Erweiterung des Bestandes sind die bestehenden Siedlungsflächen erheblich zu erweitern und geeignetes Bauland auszuweisen sowie zu erschließen. Engpässe bei der Bereitstellung von Bauland sind im wesentlichen darauf zurückzuführen, daß die Gemeinden Probleme bei der Neu-Erschließung und

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beim Aufbau der erforderlichen Infrastruktur haben. Die Landesregierung hat angesichts dieser Probleme entschieden, eine Baulandbeschaffungsgesellschaft für das Land Mecklenburg-Vorpommern zu errichten. Diese Gesellschaft wird mit einem Sondervermögen von 45 Mio. DM ausgestattet, um die notwendige Mobilisierung von Bauland für den Wohnungsbau zu fördern.

Weitere Hilfen leistet das Land in Form des Wohngeldes. Um den einkommensschwachen Haushalten das Wohnen zu sozial tragbaren Preisen zu ermöglichen, wurden in den Jahren 1991 und 1992 Wohngeldzahlungen in Höhe von insgesamt 440 Mio. DM geleistet.

2.1.3 Weiterführung des Wohnungsbaus nach 1993

Für das Jahr 1993 sind für den Wohnungsbau im Land Mecklenburg-Vorpommern insgesamt 545 Mio. DM vorgesehen, davon 120 Mio. aus Bundesfinanzhilfen und 425 Mio. DM aus Landesmitteln.

280 Mio. DM dienen der Bausubstanzsicherung sowie der Verbesserung der Wohnqualität an rd. 38.000 Wohnungen; 240 Mio. DM werden für die Wohnungsneubauförderung an 4.200 Wohnungen eingesetzt.

Der Schwerpunkt des Neubaus wird auf den Bau von Eigenheimen und Eigentumswohnungen gelegt. Um den Rückstand gegenüber dem Angebot auf dem Wohnungsmarkt der alten Bundesländer aufzuholen, werden im Rahmen des Wohnungsneubaus insgesamt 2.800 Eigentumsmaßnahmen gefördert. Weitere Mittel dienen der Förderung des Baus von weiteren 600 Miet- und Genossenschaftswohnungen. In diesem Zusammenhang wies der Vertreter des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen ausdrücklich auf die Notwendigkeit hin, den öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau in Mecklenburg-Vorpommern einzuführen.

Es ist vorgesehen, die an die Wohnungswirtschaft ausgereichten Bewirtschaftungsdarlehen in Höhe von 340 Mio. DM in investive Kostenzuschüsse umzuwandeln. Die Befreiung von der Darlehensschuld gibt die Möglichkeit, die Verbindlichkeit aus der Bilanz herauszunehmen und

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schafft den Vermietern zusätzliche Investitionsspielräume beim Abbau des erheblichen Sanierungsbedarfs in den Wohnungsbeständen des Landes Mecklenburg-Vorpommern. Die Kreditfähigkeit der Wohnungswirtschaft wird gestärkt und ihre Ertragslage stabilisiert.

Mit dem "Sonderprogramm zur Beschleunigung von Investitionen im Wohnungsbau" werden Anreize geschaffen, Gesamtinvestitionen in Höhe von rd. 550 Mio. DM zusätzlich im Bereich der Modernisierung und Instandsetzung zu realisieren.

Weitere staatliche Hilfen werden in Form von Bürgschaften gewährt, wobei der - anteilig von Bund und Land getragene - globale Bürgschaftsrahmen im Jahre 1993 ein Volumen von 450 Mio. DM umfaßt. Die Bürgschaften werden sowohl bei der Instandsetzung, wie auch beim Neubau eingesetzt. Die Bürgschaften werden Bauherren für Darlehen gewährt, bei denen aus rechtlichen oder tatsächlichen Gründen noch keine dingliche Sicherung innerhalb des Beleihungsspielraumes für erststellige Darlehen bestellt werden kann. Hauptursache für diese Problematik ist die Arbeitsüberlastung der Grundbuchämter.

Mit der Mietenanhebung erhält die Wohnungswirtschaft deutlich bessere finanzielle Spielräume, um dringend erforderliche Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zunehmend auch ohne Subventionen ausführen zu können. Der Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen schätzt die jährlichen Miet-Mehreinnahmen auf rd. 500 Mio. DM, die einer durchgreifenden Instandsetzung der Wohngebäude zugute kommen sollten.

2.1.4 Wohnumfeldverbesserung

An Hand von Beispielen wurde im Verlauf der Diskussion geschildert, daß die derzeitigen wohnungspolitischen Überlegungen und Maßnahmen in der Praxis zu einseitig auf das unmittelbare Wohnobjekt bezogen sind. Dabei wird vernachlässigt, daß das Wohnen eine sehr komplexe Funktion der Stadt ist. Praktisch äußert sich dieses Problem insbesondere in solchen Großwohnsiedlungen - für die es auch Beispiele in Mecklenburg-Vorpommern gibt - bei denen die infrastrukturelle Er-

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gänzung nach der Wende abgebrochen wurde und deren Wohnhöfe noch heute Baustellencharakter tragen. Eine Lösung des Problems wurde den Mietervertretern in dem angesprochenem Beispiel als nicht vorrangige Aufgabe für die nächsten 8 - 9 Jahre in Aussicht gestellt.

Seitens des Landes wurde darüber informiert, daß über die Notwendigkeit einer städtebaulichen Wohnumfeldverbesserung anläßlich einer Konferenz der Bauminister in Bonn aufmerksam gemacht wurde. Die Komplexität der Problematik veranlaßt heute bereits unterschiedlichste Gremien, sich mit der Thematik zu befassen und nach Lösungen zu suchen. In der Diskussion wurde angeregt, die Aktivitäten der unterschiedlichen Disziplinen stärker miteinander zu verbinden.

Zum Wohnumfeld gehört auch das Erscheinungsbild der historischen Orts- und Stadtkerne in städtischen und ländlichen Regionen, das wesentlich die bauliche und soziale Qualität der Kommunen bestimmt. Das Land Mecklenburg-Vorpommern fördert im Jahre 1993 städtebauliche Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen in 103 Gemeinden. Dabei umfassen diese Förderprogramme im Zeitraum 1991 bis 1993 ein Gesamtvolumen von rd. 770 Mio. DM.

Die Durchführung von Maßnahmen zur Verbesserung der Situation im Wohnumfeld ist auch ein klassisches Thema der Bürgerbeteiligung. Seitens der SPD-Arbeitsgruppe Raumordnung, Bauwesen und Städtebau im Deutschen Bundestag wird derzeitig an einem Vorschlag zur stärkeren Nutzung dieses Potentials gearbeitet. Die Überlegungen gehen dabei in Richtung der Gründung von Vereinen, in denen z.B. junge Leute - gegebenenfalls mit Arbeitsplatzproblemen - die Möglichkeit finden, sich aktiv an Entwicklungsmaßnahmen im Wohnumfeld zu beteiligen. Denkbare Aktivitäten reichen von der Analyse notwendiger umfeldverbessernder Maßnahmen und der Erarbeitung von Entwicklungsprogrammen bis zur Beteiligung an ihrer Umsetzung. Nach dem Prinzip einer sich selbst verwaltenden Freizeitstätte würde die Beteiligung der Kommune mehr in einer ideellen Mitwirkung und weniger in einer finanziellen bestehen. Damit kann dieses Konzept auch für kleinere und finanzschwächere Kommunen von Interesse sein.

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Die Realisierung von baulichen Maßnahmen, wie z.B. der Bau eines Jugendtreffs, erfordert allerdings die Bereitstellung von Mitteln aus verschiedenen Förderprogrammen oder die Beschaffung von Arbeitsentgelten über das Arbeitsförderungsgesetz. Die Arbeit an derartigen Projekten kann für viele junge Leute gleichzeitig als Einstieg in die Berufsausbildung bewertet werden; insbesondere dann, wenn derartige Objekte in Kombination mit überbetrieblichen Ausbildungsstätten konzipiert werden. Als Ergänzung des sozialen Wohnumfeldes sind nach diesem Konzept auch bauliche Lösungen denkbar, mit denen unterschiedliche Generationen angesprochen werden.

Entsprechend dem Stand der Arbeiten an diesem Vorschlag zur Bildung von Selbsthilfegruppen wurde das Konzept einer Satzung für die Vereinsgründung zur Nachnutzung angeboten.

2.2 Die Situation der Wohnungsunternehmen und privaten Vermieter

Kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen sind, wie eingangs illustriert wurde, derzeitig die mit Abstand größten Anbieter von Wohnraum in den neuen Bundesländern. Der Bestand an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, den diese Unternehmen besitzen oder verwalten, umfaßt in der Mehrzahl der Städte zwischen 75 und über 80% des gesamten Mietwohnungsbestandes.

Nach Ablauf des bis zum 31.12.1995 geltenden sogenannten Bele-gungsrechtsgesetzes und dem Vollzug der Rückübertragung privaten Eigentums, wird die kommunale Verfügbarkeit an Mietwohnungen - wie bereits erwähnt - eine starke regionale Differenzierung aufweisen. Allein die derzeitige Baualtersstruktur der Wohnungen in Mehrfamilienhäusern deutet darauf hin, daß sich der Rückgang im Anteil von Wohnungen in Verfügbarkeit kommunaler Vermieter in einem Spielraum zwischen 20 und 60% bewegen wird.

Diese Form des 'Privatisierungsprozesses', die sich mehr auf rechtlicher Ebene vollzieht, entlastet viele kommunale Vermieter von einem

Vergl. Gesetz über die Gewährleistung von Belegungsrechten im kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungswesen vom 22.07.1990 (GBI. Nr. 49, Seite 894)

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Bestand, der in der Vergangenheit besonders vernachlässigt wurde. Er weist aber auch auf ein neu aufscheinendes Problem, das im Bereich der privaten Vermieter von Wohnungen in Altbaubeständen liegen wird, und das bereits beizeiten stärkere Beachtung im Rahmen von Gesetzgebung und Förderung finden sollte.

In der Diskussion wurde durch einen Vertreter des Verbandes privater Haus- und Grundstückseigentümer die Auffassung vertreten, daß Regelungen wie eine Vermögensabgabe für den Erwerb von Grund- und Hauseigentum zu DDR-Zeiten die reale Situation vieler privater Vermieter in den neuen Bundesländern verkennen. Die Bewirtschaftung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern des Altbau- Wohnungsbestandes durch private Vermieter erfolgte in der Vergangenheit gegenüber staatlichen Vermietern unter wesentlich schwierigeren Bedingungen. So wurde der realisierbare Mietpreis für beide Eigentümergruppen in gleicher Höhe, weit unterhalb einer Kostendeckung auf das Vorkriegsniveau festgeschrieben, die Wohnungen kommunaler Vermieter aber mit 4 - 5 DM/m² Wohnfläche subventioniert. Zusätzlich zu diesen Subventionsverlusten, die private Vermieter in Kauf nehmen mußten, wurden ihnen oftmals Zwangskredite aufgebürdet, die nicht wenige zur Aufgabe ihres Eigentums nötigten.

Nach Einschätzung des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen werden die jährlichen Mietmehreinnahmen aus der Umsetzung der 2. Grundmietenverordnung zum 1.1.1993 nunmehr die Bewirtschaftung kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungsbestände ohne Subventionen ermöglichen. Es wurde allerdings darauf verwiesen, daß auch die neuen Mietmehreinnahmen nicht ausreichen werden, um kurz- oder mittelfristig umfassende Modernisierungen im Bestand auszuführen, die bereits zu einer Angleichung des Wohnstandards zwischen alten und neuen Bundesländern führen könnten. Die ca. 500 Mio. DM Mietmehreinnahmen aus den ca. 380.000 Wohnungen der 148 Mitgliedsunternehmen des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen, die in Mecklenburg-Vorpommern angesiedelt sind, werden vorrangig für Maßnahmen der Bestandssicherung und der Instandsetzung eingesetzt werden müssen.

Subventionsverlust bei einer Wohnung mit 80 m² Wohnfläche und 4,50 DM/m² Subventionierung, in 40 Jahren: 172.000 DM

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Die Verbesserung in der wirtschaftlichen Situation der Wohnungsunternehmen führt gleichzeitig zu einer deutlich verbesserten Auftragslage beim Handwerk, dem Bau- und Ausbaugewerbe, der mittelständischen Industrie und dem Handel. Die Verstetigung in der Auftragslage ist für die kleinen und mittelständischen Betriebe eine wichtige Voraussetzung, um hinsichtlich ihrer eigenen Investitionen verläßlicher zu kalkulieren. Auf der Grundlage einer verbesserten Auftragslage können viele Betriebe Ausbildungsplätze anbieten und mit ihrem Beitrag zur Heranbildung des fachlichen Nachwuchses einer großen Zahl junger Menschen eine berufliche Perspektive bieten.

Als ungelöst wurde aus der Sicht des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen das Problem der 'Überhang- oder Wendebauten' des ehemals komplexen Wohnungsbaus der DDR bezeichnet. Von diesen Objekten wurden durch die Mietgliedsunternehmen im Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen ca. 6.300 Wohnungen mit einem Kreditvolumen von ca. 600 Mio. DM übernommen. Die Wohnungen wurden nach dem 1.07.1990 unter marktüblichen Konditionen fertiggestellt und unterliegen hinsichtlich der Zins- und Bürgschaftsgebührenzahlung einem Moratorium, das am 31.12.1993 ausläuft. Die Höhe der Miete ist an die Grundmietenverordnung gebunden und deckt damit auch nicht annähernd die tatsächliche Kostenmiete, die mit einem Betrag zwischen 14 und 20 DM/m² Wohnfläche beziffert wurde. Diese Bedingungen wirken nach Darstellung des Verbandsvertreters auf die Wirtschaftlichkeit der betroffenen Unternehmen oft stärker belastend, als die bereits angesprochene Problematik der Altschulden. Es wurde die Befürchtung geäußert, daß ohne neue Regelungen in dieser Frage nach dem 1.01.1994 die Existenz einiger Unternehmen gefährdet sein wird.

Als ein weiteres Problem wurde der überdurchschnittlich hohe Anteil warmer und kalter Betriebskosten in den neuen Bundesländern angesprochen, deren überdurchschnittliche Höhe zum Teil durch veraltete Systeme der technischen Gebäudeausrüstung bedingt ist. Während sich ihr Anteil an den Gesamtkosten der Miete in den neuen Bundesländern auf ca. 2/3 beläuft, wird in den alten Bundesländern lediglich ein durchschnittlicher Anteil von ca. 1/3 benötigt. Die bereits beschlossene Deckelung der Umlage von Heiz- und Warmwasserkosten von derzeitig 3,00

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DM/m² Wohnfläche auf 2,50 DM/m² ab 1.1.1994, die einerseits einen Anreiz bieten soll, sich schnell von technisch veralteten und damit kostenerhöhenden Systeme zu trennen, wird andererseits den Unternehmen zum Teil die Grundlage entziehen, technische Modernisierungen kurzfristig zu realisieren.

2.3 Soziale 'Miet - Wohnungspolitik': die Situation der Mieter

In Ergebnis des "Einigungsvertrages" traten mit Wirkung vom 3.10.1990 in den neuen Bundesländern die rechtlichen Grundlagen des Sozialen Wohnungsbaus der Bundesrepublik in Kraft. Auch in den neuen Bundesländern gelten seit diesem Zeitpunkt das Zweite Wohnungsbaugesetz, das Wohnungsbindungsgesetz, die Neubaumietenverordnung und die zweite Berechnungsverordnung. Übergangsregelungen bestehen im Bereich des Kündigungsschutzes und der Erhöhung der Mieten. Der Regelungsbereich des Bürgerlichen Gesetzbuches wurde auf alle am 3.10.1990 bestehenden Mietverträge zwischen Mietern und kommunalen, genossenschaftlichen sowie privaten Eigentümern ausgedehnt.

Die Schaffung rechtlich gleicher Ausgangsbedingungen für die Entwicklung konkurrierender Wohnungsteilmärkte bedeutet nicht, daß in den neuen Bundesländern bereits von einem funktionierenden Wohnungsmarkt gesprochen werden könnte. Viele der Regelungen, die mit dem Wohnungsmarkt der alten Bundesländer gewachsen und auf diesen abgestimmt sind, können in den neuen Bundesländern noch nicht greifen.

Anpassungsregelungen, wie die zweite Mietenanhebung um monatlich maximal 1,20 DM/m², werden von den Bewohnern in den neuen Bundesländern nicht nur mit Verständnis für die wirtschaftliche Situation des Vermieters aufgenommen. Sie haben in Städten wie Dresden, Erfurt, Gera, Suhl und Magdeburg auch Bürgerbegehren ausgelöst, die das Ziel hatten, die Mietanhebungen rückgängig zu machen. Ein wachsendes Rechtsbewußtsein bei den Mietern läßt sie zunehmend kritischer prüfen, inwieweit die steigenden Preise in der Vermietung zumin

Anlage l, Kap. XIV, Abschnitt II Nr. 5 und 6 Einigungsvertrag, abgedruckt in: Bundestags-Drucksache 11/7760 vom 31.8.90, S. 242 Art. 8 Einigungsvertrag a.a.O., S. 4

[Seite der Druckausgabe: 37]

dest Signale in Richtung einer Verbesserung ihrer Wohnsituation setzen, zumal die Entwicklung des Einkommens bei der Mehrzahl der Bürger nicht mit der Entwicklung der Miete schritthält. Besonders in Regionen mit hoher Arbeitslosigkeit wächst die Angst vor dem Verlust der Wohnung - Ängste, die sehr ernst genommen werden sollten, da sie den sozialen Frieden in Deutschland bedrohen.

Die SPD-Bundestagsfraktion setzt sich angesichts der Situation auf dem deutschen Wohnungsmarkt mit allem Nachdruck für die Aufnahme des Grundrechts auf Wohnen als allgemeinem Staatsziel in die Verfassung ein.

Unterschiedliche Interessenlagen von Vermietern und Mietern sind mit Blick auf den enormen Finanzierungsbedarf für den Abbau des Sanierungsstaus fast unausweichlich. Die Gefahr von Zielkonflikten zwischen Mietern und Vermietern läßt sich jedoch durch ein besseres Verständnis der Wohnungspolitik für die spezifische Situation in den Ländern und Kommunen der Bundesrepublik Deutschland verringern.

Ein wichtiger Schritt in diese Richtung, der der besonderen Situation im ostdeutschen Wohnungsmarkt geschuldet war, war die Verlängerung des besonderen Kündigungsschutzes bei Eigenbedarf für Mieter in den neuen Bundesländern. Dieser konnte im wesentlichen dank einer Initiative des Deutschen Mieterbundes in letzter Minute auch auf die rd. 500.000 Einliegerwohnungen in den neuen Bundesländern ausgedehnt werden.

Das begründete Interesse vieler Vermieter an der eigenen Nutzung von vermietetem Wohnraum ist angesichts der restriktiven Mietenpolitik zu DDR-Zeiten verständlich; Voraussetzung ist aber die vorherige Schaffung eines bestimmten Angebotes preiswerten Wohnraumes für den Ersatz der Wohnungen, die in den freien Markt übergehen, wenn die zu befürchtende Obdachlosenwelle beizeiten abgefangen werden soll .

Auch eine bessere Nutzung unterbelegten Wohnraums setzt - so das Fazit der Diskussion - die Schaffung akzeptablen Ersatzwohnraums voraus. Die Unterbelegung von Wohnraum wurde zu Zeiten einer staat

Vgl. Friedrich-Ebert-Stiftung, Reihe "Wirtschaftspolitische Diskurse " Nr. 24, S. 31

[Seite der Druckausgabe: 38]

lichen Mietensubventionierung in der DDR nachweislich gefördert und betraf einen etwa gleich großen Anteil an Wohnungen, wie er nach den damaligen Belegungsrichtlinien mit 2 und mehr Personen überbelegt war. Heute haben aber auch Haushalte, deren Größe sich mit dem Auszug der Kinder veränderte, aus verschiedenen Gründen Schwierigkeiten, eine Wohnung zu finden, die ihrer neuen Haushaltsgröße angemessen ist. Zu den in der Diskussion angeführten Ursachen gehören:

• ein unzureichendes Angebot preiswerter Ein- und Zweiraumwohnungen,
• die Tendenz zur Bildung von 'Single-Haushalten', wie sie bereits seit längerem in den alten Bundesländern zu beobachten ist,
• die geringe Tauschbereitschaft von Bewohnern kleinerer Wohnungen, sofern ihre Einkommenssituation die Anpassung der Wohnungsgröße an die Größe ihres Haushaltes nicht erlaubt und
• die Umlagemöglichkeit von 5,5% der Instandsetzungskosten bei Neuvermietung, was leicht dazu führen kann, daß für die kleinere Wohnung nach dem Tausch eine höhere Miete als für die ursprünglich größere Wohnung zu zahlen ist.

Angesichts des zunehmend belasteten Realeinkommens der Haushalte in den neuen Bundesländern ist es um so wichtiger und muß letztlich Bestandteil eines seriösen Geschäftsgebarens sein, daß die Mieter seitens des Vermieters mit durchschaubaren Informationen über die Zusammensetzung von Mieterhöhungen informiert werden.

Die in einigen Gebieten gehäufte Zurücknahme der bereits abgeforderten Beschaffenheitszuschläge verweist einerseits darauf, daß die Mieter in den neuen Bundesländern zunehmend ihre Rechte kennen und auch durchsetzen; sie deutet aber auch darauf hin, daß die z.T. riesigen Wohnungsbestände, die durch einzelne Unternehmen zu verwalten sind, die gewünschte Bürgernähe eher verhindern.

Bürgernähe und genaue Kenntnis des Zustandes der vermieteten Objekte wären mit Blick auf den breiten Auslegungsspielraum bei den Beschaffenheitszuschlägen nur um so dringlicher. Das Zustandekommen der Beschaffenheitszuschläge ist für viele Mieter oft nicht nachvollzieh-

[Seite der Druckausgabe: 39]

bar, und die falsche Interpretation der Beschaffenheitszuschläge führt letztlich zu ungleichen Mietpreisen für gleiche Wohnungen. Verwiesen sei hier auf eine 'Checkliste Beschaffenheitszuschläge', mit der der Deutsche Mieterbund seinen Landesverbänden, den Mietervereinen und deren Mitgliedern eine Hilfe zur Überprüfung der Rechtmäßigkeit geforderter Beschaffenheitszuschläge gibt. Der Deutsche Mieterbund gab bekanntlich dem Papier des Bundesbauministeriums 'Beschaffenheitskriterien nach §2 der Zweiten Grundmietenverordnung' vom 8.September 1992 keine Zustimmung, da er davon ausgeht, daß das zum 1.1.1993 vorgesehene Mieterhöhungspaket in der Summe nicht annehmbar ist. Nach Berechnungen des Deutschen Mieterbundes können die Mieterhöhungen zu Gesamtbelastungen führen, die bereits westliches Niveau erreichen. 'Westmieten' für Ostwohnungen bei Osteinkommen hält der Deutsche Mieterbund für unzumutbar. Er wendet sich gegen die Beschaffenheitszuschläge, da sie ein gewaltiges Streitpotential in sich bergen.

Analysen des Deutschen Mieterbundes lassen befürchten, daß die derzeitige Einkommens- und Erwerbssituation mit der Mietenentwicklung auch unter Berücksichtigung des verbesserten Sonderwohngeldes nicht Schritt hält. Wie Beispieluntersuchungen zeigen nimmt zudem der Anteil der zum Haushalt gehörenden Personen im arbeitsfähigen Alter über 18 Jahre und mit einem unbefristeten Arbeitsverhältnis mit zunehmender Haushaltsgröße ab. Er beträgt bei Einpersonenhaushalten 63%, bei Zweipersonenhaushalten 46% und nur 31% bei Dreipersonenhaushalten.

An Hand von belegbaren Beispielen wurde aufgezeigt, daß die Umlage von Modernisierungsaufwendungen und von anderen Gebühren in Einzelfällen bereits mehr als das Doppelte der eigentlichen Grundmiete ausmachen. Auch wenn einzelne Höchstwerte nicht zu einer unnötigen

Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung mbH (S.T.E.R.N.): "Beschaffenheit , Anleitung der Checkliste 'Beschaffenheitszuschläge'", im Auftrag des Deutschen Mieterbundes (DMB) e.V., Berlin, November 1992
Beispiel des Mietervereins Neubrandenburg, Zusammensetzung der Miete in Höhe von DM 1082,40 für eine Wohnung mit 66 m² Wohnfläche (16,40 DM/m²) wie folgt:
- DM 4,00/m² Wohnfläche für Grundmiete,
- DM 6,50/m² Wohnfläche für Modernisierungsumlage,
- DM 2,90/m² Wohnfläche Gebühren für Miete eines Brennstofftanks
- DM 3,00/m² Wohnfläche Heizkostenumlage
Nach Darstellung des GdW beträgt die durchschnittliche Wohnkostenbelastung pro m² Wohnfläche 7.50 bis 8,00 DM, wobei die Betriebskostenumlagen zwischen 4,00 und 4,30 DM/m² ausmachen. Nicht berücksichtigt ist die Modernisierungsumlage von mindestens 3,00 DM/m².

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Anheizung der wohnungspolitischen Diskussion beitragen sollten, wurde auf Grund der zunehmenden Zahl dieser Fälle doch die Befürchtung laut, daß mit dem Hochtreiben der Miete Tatsachen für die Ableitung einer neuen 'ortsüblichen Miete' geschaffen werden. Die Tendenz zu Modernisierungsumlagen, die für den Mieter letztlich nicht mehr tragbar sind, veranlaßten den Deutschen Mieterbund Höchstgrenzen für Modernisierungsumlagen zu fordern, wie sie auch in den alten Bundesländern Anwendung finden.

Die SPD-Bundestagsfraktion teilt die Sorgen vieler Mieter, daß sie auf Dauer durch die Mietenentwicklung finanziell überfordert sein könnten, zumal die Bundesregierung bei der Zugrundelegung der Einkommensentwicklung rein hypothetisch vorgegangen ist und bereits erkennbar ist, daß die Einkommenszuwächse nicht wie vorgegeben verlaufen. Um diesem Problem zu begegnen werden Wohngeldregelungen erforderlich, die eine kontinuierliche Anpassung der Einkommens- und Mietenentwicklung sichern, und die das Wohngeld sowohl für Mieter, als auch für Vermieter verläßlicher kalkulierbar machen.

Ein besonderes Problem stellt die Zweckentfremdung des ohnehin knappen Wohnraums dar: Das Land Mecklenburg-Vorpommern und die Vertreter aus verschiedenen Mietervereinen der Kommunen des Landes vertraten zu der Frage der Einführung einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung unterschiedliche Positionen. Das Fehlen einer Zweckentfremdungsverbotsverordnung in Mecklenburg-Vorpommern als einzigem der neuen Bundesländer, wurde durch den Vertreter des Landes mit fehlendem Handlungsbedarf begründet.

Tatsächlich beschränkt sich der mögliche Spielraum für eine Umwidmung von Wohnungen zu gewerblichen Zwecken nach Berechnungen der Landesverwaltung auf weniger als 3%, sofern die bereits geltenden Regelungen zur Nutzung von Wohnraum konsequent anwendet werden. Dennoch übersieht diese theoretische Berechnung die praktisch vorhandene 'Grauzone' im Wohnungsmarkt, der mit rechtlichen Mitteln derzeitig nicht beizukommen ist. Nach den Kenntnissen einer Tagungsteilnehmerin wurde allein in der Stadt Rostock bereits eine nicht zu

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übersehende Anzahl an Wohnungen der allgemeinen Verfügbarkeit entzogen. Angesichts der hohen Zahl Wohnungssuchender und der drohenden Gefahr einer sich auch im Osten Deutschlands ausbreitenden Welle der Obdachlosigkeit wurde an die Landesregierung von Mecklenburg-Vorpommern appelliert, jeder Möglichkeit eines weiteren Entzugs preiswerten Wohnraums entgegenzuwirken und sich in der Frage der Zweckentfremdungsverordnung dem Beispiel der übrigen neuen Bundesländer anzuschließen.

2.4 Wohn- Eigentumsbildung

Selbstgenutztes Wohneigentum beschränkt sich in den neuen Bundesländern fast ausschließlich auf den Bestand an Ein- und Zweifamilienhäusern und umfaßt damit ca. 23% des Gesamtbestandes an Wohnungen. Die Eigentümerquote der alten Länder hat ca. 39% erreicht und liegt damit deutlich unter dem europäischen Durchschnitt

(vgl. Tabelle 1).

Tabelle 1: Anteil der Haushalte, die im eigenen Haus bzw. in einer Eigentumswohnung wohnen, an den Haushalten insg. in %

Spanien	85
Belgien	70
Italien	64
Schweden	62
Großbritannien	60
Dänemark Frankreich Österreich Niederlande BR Deutschland Schweiz ehem. DDR	60 57 55 52 40 39 23	Quelle: "Wohneigentum in Deutschland", Schriften des GdW Gesamtverband der Wohnungswirtschaft e.V., Heft 37, Seite 26; Köln 1992; nach Angaben des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen, Bonn

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Die Bildung von Wohneigentum über den Verkauf von Mietwohnungen hat in der wohnungspolitischen Diskussion in den neuen Bundesländern von Anfang an eine wichtige Rolle gespielt, und ihr wurde von der Bundesregierung ein hoher Stellenwert eingeräumt. Umfragen von Forschungs- und Kreditinstituten zeigten, daß auch viele Bewohner der neuen Bundesländer das Wohneigentum als eine der erstrebenswertesten Formen des Wohnens bewerten.

Für die Förderung der Wohneigentumsbildung als wohnungspolitische Strategie, sprechen nach Worten eines Vertreters der Landesbausparkassen folgende wichtige Gründe:

• "Auf das eigene Heim wird mehr Sorgfalt verwendet, als auf eine Mietsache. Es werden höhere Eigenleistungen erbracht. Die Bereitschaft, die Lasten einer Wohnungsmodernisierung zu tragen ist größer. Das ist gegenwärtig von überragender Bedeutung.

• Eigentum bietet die Möglichkeit der individuelleren Ausgestaltung einer Wohnung. Eine Mietsache muß eher den Standardwünschen entsprechen, die am Markt vorherrschen. Individuelle Veränderungen einer Mietsache erfordern meist die Zustimmung des Vermieters oder werfen Fragen einer angemessenen Entschädigung bei Aufhebung des Mietverhältnisses auf.

• Erfahrungsgemäß bemühen sich die Wohnungserwerber wie die Häuslebauer um eine rasche Entschuldung. Der Anstieg der Sparquote trägt somit zur dringend erforderlichen Kapitalbildung bei.

• Über die Förderung von Wohneigentum kann der Staat mit dem geringsten Aufwand an staatlichen Mitteln den Neubau von Wohnungen forcieren, die Instandhaltung und Modernisierung von Wohnraum fördern und dabei dem einzelnen helfen, inflationsgesichertes Realvermögen zu bilden, das ihn vom Mietwohnungsmarkt freimacht und das den Eigentümer aus der wohnungspolitischen Fürsorge des Staates entläßt."

Trotz dieser triftigen Gründe für die Förderung des Wohneigentums ist allerdings im politischen Raum eine offensive Privatisierungsstrategie

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in Ostdeutschland durchaus nicht unbestritten. Verteilungs- und sozialpolitische Gründe lassen es vielmehr nach Auffassung der Vertreter/innen der SPD-Bundestagsfraktion geboten erscheinen, die knappen finanziellen Mittel zugunsten von mehr sozialem Wohnungsbau umzulenken (vgl. weiter unten).

Auf den Wohnungsverkauf kann die Bundesregierung nur indirekt, über die Verbesserung der Rahmenbedingungen und über Hilfen zur Lösung praktischer Verfahrensprobleme Einfluß nehmen. Die Verfügungsberechtigung über die kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungen obliegt ausschließlich den Unternehmen selbst.

Im Einigungsvertrag sind als Wege der Privatisierung sowohl der Verkauf von Mietwohnungsbeständen an die Mieter, als auch an Investoren vorgesehen. Nicht nur kommunale Wohnungen, sondern auch Genossenschafts- und Werkswohnungen sollen privatisiert werden, da bei den Veräußerern z.T. ein erheblicher Liquiditätsbedarf besteht. Der Verkauf an Investoren spielt jedoch nach Darstellung eines Vertreters aus dem Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau momentan nur eine untergeordnete Rolle. Hierfür zeichnen die ungeklärten Grundstücksfragen verantwortlich, sowie die noch unzureichende Rentabilität als Folge geringer Mieterhöhungsspielräume und die fehlende Altschuldenlösung. Außerdem bestehen erhebliche Unsicherheiten hinsichtlich der "sozialen Verträglichkeit' dieser Form der Privatisierung, und zwar nicht nur bei den Mietern sondern auch bei den Veräußerern. Folglich konzentriert sich die Wohnungsprivatisierung zur Zeit auf den Verkauf kommunaler und genossenschaftlicher Wohnungen an die Mieter.

Zur Förderung der Wohnungsprivatisierung hat die Bundesregierung für die Jahre 1991 und 1992 jeweils 180 Mio. DM bereitgestellt. Aus diesen Mitteln können Mieter einen Zuschuß von 20% zum Kaufpreis ihrer Wohnung erhalten. Dieser Zuschuß ist begrenzt auf 7.000 DM für die erste und 1.000 DM für jede weitere zum Haushalt gehörende Person.

Der Abfluß der Fördermittel "Zuschuß zum Erwerb" aus dem Gemeinschaftswerk 'Aufschwung-Ost' läßt erkennen, daß sich der Verkauf von Wohnungen an die Mieter beschleunigt hat; dennoch bleibt der Fort-

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gang der Wohnungsprivatisierung hinter den Erwartungen zurück. Bis Ende August 1992 waren erst insgesamt knapp 50 Mrd. DM abgeflossen. Insbesondere in Brandenburg, Sachsen-Anhalt und Berlin wurden die Mittel kaum bzw. gar nicht genutzt.

Mit dem Ziel, die besonderen Probleme beim Verkauf von Wohnungen an Mieter in den neuen Bundesländern darzustellen, soweit möglich Lösungsansätze aufzuzeigen aber auch die Privatisierungsfähigkeit unterschiedlicher Typen des Wohnungsbestandes einzuordnen, führt das Bundesbauministerium 31 Modellvorhaben durch, die den Verkauf von insgesamt 6.500 Wohneinheiten zum Ziel haben. Hierfür standen 1991 und 1992 jeweils 20 Millionen DM zur Verfügung, die 1991 nur in geringem Maße, 1992 hingegen vollständig ausgeschöpft wurden. Mit der Auswahl der Modellvorhaben werden unterschiedliche Ansätze unterstützt. Differenziert wurde nach Art des Privatisierungsträgers (Kommune, Wohnungsgesellschaft oder Externe), nach Gebäude- und Wohnungstyp (z.B. Plattenbau, Neubau, Werkswohnungen), nach Größe der Gemeinde und nach Ländern. In den Ländern war das Interesse an einer Beteiligung nicht gleichmäßig groß; so gibt es nur ein Modellvorhaben in Berlin, aber 11 in Sachsen.

Die Modellvorhaben bieten den Beteiligten - als da sind die Wohnungsgesellschaften, kommunale Entscheidungsträger, Projektträger, Unternehmen der Bauwirtschaft, das Handwerk, Notare, Kreditinstitute, Bausparkassen, Banken und Verwaltungsstellen - die Möglichkeit, Erfahrungen in der Wohnungsprivatisierung zu sammeln, um diese in sich anschließende größere Projekte einzubringen.

Der gegenwärtige Stand der Modellvorhaben ist noch durch große Unterschiede gekennzeichnet. Diese sind bedingt durch Unterschiede im Arbeitsbeginn, in der Art der Wohnungsbestände, in den Privatisierungskonzeptionen, der fachlichen Eignung der Projektträger und den Privatisierungsinteressen der Gemeinden. In den länger laufenden Modellvorhaben sind inzwischen die ersten Wohnungen verkauft worden:

• Frohburg 60 Wohnungen, Zinnowitz 30 Wohnungen jeweils in Plattenbauweise; 40 Abschlüsse von Kaufverträgen stehen bevor

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• Wörlitz alle geförderten 78 Wohnungen in Plattenbauten und alle 12 Wohnungen in konventionell errichteten Gebäuden;

• Hoyerswerda 68 von 70 geförderten Wohnungen und Lobenstein sämtliche 50 Wohnungen in Plattenneubauten, die bisher noch nicht vermietet waren;

• Ribnitz - Dammgarten 28 von 80 geförderten Wohnungen, Dresden 5 Wohnungen in konventioneller Bauweise; 5 weitere Verkäufe in Dresden zeichnen sich ab

• Wolfen 95 von 97 geförderten Wohnungen.

Das sind 426 Wohnungen von insgesamt 6.500, die im Rahmen der Modellvorhaben für eine Privatisierung vorgesehen sind. Insgesamt wird ein Bestand von ca. 1,7 Mio. Wohnungen als privatisierungsfähig eingeschätzt, davon ca. 1,5 Mio. aus kommunalen und genossenschaftlichen Beständen und weitere ca. 200.000 WE aus dem treuhänderisch verwalteten, ehemaligen Vermögen volkseigener Betriebe und landwirtschaftlicher Produktionsgenossenschaften.

Als Ursachen für die unzureichenden Fortschritte bei der Privatisierung kommen nach Ansicht eines Vertreters der Landesbausparkassen folgende vielfältigen Gründe in Betracht:

• Die ökonomische und soziale Situation in den neuen Ländern ist derzeitig durch zunehmende Arbeitslosigkeit, den Abbau von Produktionsstätten und pessimistischer werdende Zukunftsaussichten geprägt. Dies ist eine schlechte Ausgangsbasis für Initiativen zur Bildung von Wohneigentum. Ohne einen sicheren Arbeitsplatz, sollte sich niemand verschulden. - Nach einer Untersuchung des Hamburger Gewos-lnstituts planten im Jahre 1991 noch knapp 500.000 Haushalte eine Immobilieninvestition; im Jahre 1992 waren es nur noch 380.000. Vor diesem ökonomischen Hintergrund sollte auch die Bildung von Wohneigentum nur propagiert und staatlich unterstützt werden, wenn einkommensschwächere Bevölkerungsgruppen früh-

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zeitig mit der Bildung des notwendigen Eigenkapitals beginnen, so wie dies z.B. beim Bausparen der Fall ist.

• Das Angebot an privatisierungsfähigen Objekten wird durch nicht geklärte Eigentumsverhältnisse behindert. Zwar entsteht aus der Eigentumsrückübertragung ein Privatisierungsprozeß, von dem neue Investitionsanstöße erwartet werden können. Jedoch erfolgt auch die Rückübertragung nur schleppend.

• Im Verwaltungsbereich fehlt es an Erfahrungen, an hinreichend qualifiziertem Personal und auch an der notwendigen Entscheidungsorientierung. Hieraus resultieren Hemmnisse bei der Planung und Durchführung von Privatisierungsmaßnahmen und vor allem auch bei der Rückübertragung von bebauten Grundstücken.

• Die Belastung aus der Finanzierung des Wohnungserwerbs ist für den Erwerber nur dann kalkulierbar, wenn die Privatisierung nach Durchführung der erforderlichen Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen erfolgt. Die vorherige Modernisierung bzw. Sanierung erfordert aber Investitionsmittel, die bei der Veräußerung zwar wieder zurückfließen, zunächst aber vorfinanziert werden müssen. Viele kommunale Wohnungsunternehmen sind hierzu nicht in der Lage oder nicht bereit.

• Die fehlende Eindeutigkeit bei der Handhabung der Mietenanpassungen bedeutet eine weitere Unsicherheit, die sich hemmend auf den Privatisierungsprozeß auswirken kann. Marktorientierte Mieten sind eine wesentliche Voraussetzung für einen leistungsfähigen Markt für Wohneigentum. "So lange nur derjenige, der Wohneigentum erwirbt, die vollen Kosten des Wohnens zu tragen hat, der Mieter aber weiterhin durchgehend subventioniert wird, kann nicht erwartet werden, daß in größerem Ausmaß Wohneigentum gebildet wird." Die Anpassung der Mieten in den neuen Bundesländern wird die schwierigste wohnungspolitische Aufgabe der kommenden Jahre sein. Schon jetzt führt die Anpassung der Mieten - trotz der Wohngeldzahlungen - zu sozialen Härten und birgt sozialen Sprengstoff in sich. Der Propagierung und der möglichst einfachen Anwendung des Wohngeldes wird daher eine zentrale Rolle zugemessen.

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Die Privatisierungsfähigkeit der in industrieller Platten-Bauweise errichteten Wohnungen wird unterschiedlich eingeschätzt. Die Wohnungen der industriellen Serienproduktion der DDR bieten bei schlechter Ausführungsqualität lediglich einen Mindeststandard an Wohnkomfort, der - so ist anzunehmen - nur wenige Bewohner zum Erwerb überzeugen wird. Hingegen zeigen die Erfahrungen mit den Modellvorhaben, daß ein Teil der Wohnungen in Plattenbauweise durchaus sanierungsfähig ist: Bei niedriggeschossigen und bei leerstehenden Plattenbauten bestand ein großes Kaufinteresse.

Auch dem Gedanken der Förderung von Wohneigentum in den Großwohnsiedlungen als Mittel gegen eine soziale Entmischung und die zu erwartende 'Verslumung' wurde eher mit Skepsis begegnet. Ihm wurde entgegengehalten, daß die Bewohner die derzeitig überhaupt über das erforderliche Eigenkapital zur Bildung von Wohneigentum verfügen, sicher eine kostengünstige Wohnung in einem neugebauten Reihenhaus einer Typenwohnung in einem 12-geschossigen Mietshaus mit Altschulden vorziehen werden.

Die hinter den Erwartungen zurückgebliebenen Privatisierungserfolge stellen die Privatisierungsstrategie der Bundesregierung nach Einschätzung des für Modellvorhaben zuständigen Vertreters aus dem Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau nicht in Frage. Verantwortlich seien Verfahrensprobleme, die jedoch im Prinzip lösbar seien, also keine unüberwindbaren Hindernisse darstellten. Nur der benötigte Zeitrahmen sei zu kurz veranschlagt worden. Es gelte daher, die genannten Hemmnisse im Verwaltungsbereich durch eine umfassende Verwaltungshilfe abzubauen. Ferner komme es darauf an, das Problembewußtsein der mit der Privatisierung befaßten Entscheidungsträger zu schärfen und auf der kommunalpolitischen Ebene und bei der Wohnungswirtschaft einen Einstellungswandel zu erzielen. Auch auf der Käuferseite müsse die Akzeptanz der Wohnungsprivatisierung mittels angemessener Information und individueller Fachberatung verbessert werden.

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2.5 Wohnungsgenossenschaften als Alternative zu Wohneigentum und Mietwohnung

Als tragfähige Alternative zur Bildung von Wohneigentum aus dem Verkauf kommunaler Wohnungen wurde von verschiedenen Tagungsteilnehmern der Verkauf an Genossenschaften bzw. die Unterstützung bestehender Genossenschaften vorgeschlagen. Mit geringeren finanziellen Belastungen für den Einzelnen wird eine wesentlich größere Zahl an Interessenten erreicht.

Eine Neubelebung des Genossenschaftsgedankens kann nach Auffassung von Vertreter/innen der SPD-Bundestagsfraktion eine wichtige Funktion auf dem Weg zu humanen Wohn- und Lebensbedingungen übernehmen. In den Zeiten der Verknappung im Angebot an Wohnungen, wie sie z.Zt. auch auf dem Wohnungsmarkt vieler ostdeutscher Städte zunimmt, haben sich nach den Erfahrungen in den alten Bundesländern Wohnungsgenossenschaften und deren staatliche Förderung bewährt. Wohnungsgenossenschaften, die bezahlbaren Mietwohnraum auf Lebenszeit gewähren, können nicht zuletzt eine stabilisierende Wirkung auf den ganzen Mietspiegel einer Kommune ausüben.

Genossenschaften bewirtschaften in den neuen Bundesländern ca. ein Drittel der Miet-Wohnungsbestände. Für die Nutzung des großen Potentiales der organisierten Selbsthilfe, wie sie dem Grundgedanken der Genossenschaften entspricht, bestehen in den neuen Bundesländern gute Voraussetzungen. Hier konnten in der Vergangenheit bereits viele Bewohner Erfahrungen in der Selbsthilfe sammeln - dieses allerdings unter Bedingungen, die wesentlich schwieriger als heute waren.

In der Diskussion wurde die Frage als untersuchenswert angeregt, inwieweit eine Stärkung der finanziellen Situation der Genossenschaften über zusätzliches Eigenkapital der Mitglieder erreicht und gefördert werden kann. Die Bildung von Wohneigentums-Anteilen im Rahmen der Mitgliedschaft in einem genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen ist möglicherweise eine gute Alternative zwischen Mietwohnung und Eigentum, von der eine große Zahl der Bewohner in den neuen Bundesländern profitieren kann. Nutzungsrechte auf Lebenszeit und die Einbindung in eine Gesellschaft, die sich ihren Lebensraum selbst schafft,

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gestaltet und erhält, bietet soziale Sicherheit, die viele Bewohner der neuen Bundesländer derzeitig vermissen.

Die SPD-Arbeitsgruppe Raumordnung, Bauwesen und Städtebau im Deutschen Bundestag arbeitet daher z.Zt. an einem Antrag zum Thema "Förderung des genossenschaftlichen Wohneigentums".- Denkbar ist z.B. eine analoge steuerliche Förderung wie bei der Bildung selbstgenutzten Wohneigentums, zumal die überdurchschnittlich starke Begünstigung des selbstgenutzten Wohneigentums, die mit der Steuerprogression steigt, in den neuen Ländern wegen der geringen Einkommen kaum greifen kann und Umschichtungen der Subventionen zugunsten des Sozialguts "Wohnen" schon lange angezeigt sind.