2. Zur Situation der kommunalen Wohnungsunternehmen

• 2.1 Sozialpolitische Aufgaben und staatliche Förderung
• 2.2 Wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen
  • 2.2.1 Altlasten
  • 2.2.2 Eigentumsrechte, Grund und Boden
• 2.3 Aufgaben und Probleme kommunaler Wohnungsunternehmen - Das Beispiel der "Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH", Suhl/Thüringen
• 2.4 Wohnungswirtschaft und Stadtsanierung: Das Beispiel Apolda

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2. Zur Situation der kommunalen Wohnungsunternehmen

Die rund 1.100 Wohnungsunternehmen in den neuen Bundesländern verwalten etwa 3,4 Mio. Wohneinheiten, also fast die Hälfte des Gesamtbestandes. Dabei entfallen auf die Genossenschaften etwa ein Drittel und auf die kommunalen Wohnungsunternehmen etwa zwei Drittel dieser Wohnungen. Die Schwierigkeiten, mit denen die Gesellschaften konfrontiert sind, ergeben sich zum einen aus dem geschilderten Spannungsfeld zwischen sozialen und ökonomischen Anforderungen an eine unternehmerische Wohnungswirtschaft und zum anderen aus eigentumsrechtlichen und verwaltungstechnischen Problemen, die noch immer schwerwiegende Hindernisse bei der Umstrukturierung der ostdeutschen Wirtschaft darstellen.

2.1 Sozialpolitische Aufgaben und staatliche Förderung

Die Ausgangssituation für die Entwicklung einer unternehmerischen Wohnungswirtschaft ist in den neuen Bundesländern denkbar schlecht: Über die Hälfte der Wohnungen stammt aus der Vorkriegszeit, und die Bestandspflege wurde aufgrund der Prioritäten im Neubaubereich fast vollständig vernachlässigt. Auch bei den neugebauten Wohnungen besteht heute bereits ein hoher Sanierungsbedarf; bei der industriellen Fertigung der Bauteile ging Quantität vor Qualität ('Tonnenideologie"), Fehler und Mängel in Planung und Bauausführung waren an der Tagesordnung.

Die Wohnungswirtschaft in den neuen Bundesländern steht heute vor der Aufgabe, den desolaten Zustand der Wohnungen schrittweise zu verbessern, um langfristig eine den alten Bundesländern vergleichbare Wohnqualität herzustellen. Die Genossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen stehen bei dieser Aufgabe inmitten des beschriebenen Spannungsfeldes, d.h. sie müssen wirtschaftlichen Restriktionen ebenso Rechnung tragen wie sozialen Anforderungen der Mieter und ihrer Verbände. Ein solcher Interessenausgleich setzt voraus, daß die Grundpfeiler einer unternehmerischen und sozial-verpflichteten Wohnungswirtschaft von den Mietern und insbesondere den öffentlichen und politischen Instanzen akzeptiert und entsprechende finanzielle Mittel zur Verfügung gestellt werden. In der ostdeutschen Öffentlichkeit, so der Gesamtver-

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band der Wohnungswirtschaft, sind diese Zusammenhänge bisher allzuhäufig unbekannt. Wie in vielen anderen Bereichen des öffentlichen Lebens in den neuen Bundesländern befinden sich auch die Verantwortlichen für die Wohnungswirtschaft noch in einem Lernprozeß, der insbesondere auch die Akzeptanz unterschiedlicher Interessen und Aufgaben umfaßt.

Aus Sicht der Unternehmen wurde dementsprechend die Anhebung der Grundmieten begrüßt, wenngleich auch darauf hingewiesen wurde, daß die Wohnungsunternehmen nach wie vor nicht in der Lage sind, kostendeckend zu arbeiten. Der Mietenstop in den neuen Bundesländern wurde nicht aufgehoben, sondern lediglich auf höherem Niveau festgeschrieben. Auch nach dem l. Oktober 1991 ist die Wohnungswirtschaft damit auf Subventionen und Bewirtschaftungshilfen angewiesen. Denn nicht nur die Umlagebeschränkungen bei den "warmen" Betriebskosten erzeugen Einnahmedefizite in Millionenhöhe, auch die Anhebung der Grundmieten reicht bei weiten nicht aus, um die tatsächlichen Bewirtschaftungs- und Verwaltungskosten einschließlich der notwendigen Instandhaltung zu decken.

Zur Finanzierung der Instandsetzungs- und Modernisierungsaufgaben bieten Bund und Länder besondere Förderprogramme an, wie das

• KfW-Wohnraum-Modernisierungsprogramm und das
• Programm "Aufschwung-Ost".

Diese Förderprogramme waren bislang jedoch wenig hilfreich, da die Wohnungsgenossenschaften und kommunalen Wohnungsunternehmen bisher nur teilweise in der Lage waren, die bereitgestellten Kredite auch tatsächlich in Anspruch zu nehmen:

1. Selbst um zinsgünstige Kredite aus den Förderprogrammen in Anspruch nehmen zu könnnen, müssen die Unternehmen ansatzweise kostendeckend arbeiten. Vielfach sind aber aufgrund der schlechten Finanz- und Liquiditätssituation weder Zins- noch Tilgungsleistungen zu verkraften. Hinzu kommt, daß die Banken aufgrund fehlender dinglicher Sicherheiten - viele Unternehmen sind nach wie vor nicht im Besitz der Grundstücke - nicht bereit sind, die Kredite zu vermitteln und auszuzahlen. Mögliche

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   Rückbürgschaften durch die Länder sind bis auf wenige Ausnahmen bisher nicht zustande gekommen.

2. Unabhängig davon, daß die Mittel für Baumaßnahmen auf 500,-DM/qm begrenzt sind und somit für umfangreiche Sanierungen nicht ausreichen, müssen die Wohnungsunternehmen einen erheblichen Anteil (80%) der Baukosten selbst finanzieren, um den Restbetrag über zinsgünstige Förderprogramme abdecken zu können. Auch diese Finanzierung scheitert an den fehlenden dinglichen Sicherheiten. Darüber hinaus sind die meisten Wohnungsbestände mit hohen Altschulden belastet, die den Finanzierungsspielraum der Unternehmen weiter einengen. In Thüringen beläuft sich die durchschnittliche Altschuldenlast pro Wohnung auf etwa 15.000 DM; 6,5 Mrd. DM insgesamt.

Zu den genannten Problemen kommt hinzu, daß die Förderungsprogramme nicht miteinander kombiniert werden können, und daß bei der Vergabe der Mittel Projekte der Altbausanierung einseitig präferiert werden.

Um die Wirksamkeit öffentlicher Unterstützungsmaßnahmen zu verbessern, fordern die Wohnungsunternehmen daher:

• die Konditionen der vorhandenen Programme auf die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gesellschaften auszurichten;
• breitere Verwendungsmöglichkeiten für die zinsgünstigen Kredite zu eröffnen und zum Beispiel auch den Kauf von Grund und Boden durch die Genossenschaften zu ermöglichen, um die bestehenden Finanzierungsengpässe der Wohnungsunternehmen abzubauen;
• zusätzliche Förderungsprogramme durch den Bund, die insbesondere die finanziellen Aufwendungen zur verbrauchsgerechten Messung und Abrechnung der warmen Betriebskosten ersetzen sowie verbrauchssenkende Investitionen im Heizungs- und Warmwasserbereich ermöglichen, und schließlich
• eine Verbesserung der personellen und technischen Ausstattung der Grundbuchämter, um eine rasche Klärung und Übertragung von Eigentumsrechten zu gewährleisten.

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2.2 Wirtschaftliche und rechtliche Rahmenbedingungen

Damit die Wohnungsunternehmen langfristig ihre Aufgaben erfüllen können, bedarf es neben einer ausreichenden Finanzausstattung vor allem solider wirtschaftlicher und rechtlicher Rahmenbedingungen. Besondere Probleme bilden dabei immer noch die hohen Altlasten und ungeklärte Eigentumsverhältnisse.

2.2.1 Altlasten

Der Wohnungsbestand der ehemals volkseigenen Betriebe der Wohnungswirtschaft und der Wohnungsgenossenschaften war mit hohen Verbindlichkeiten belastet, die zum Teil mehr als 85% der Aktiva betrugen. Nach der Neubewertung der Grundstücke ergibt sich für viele Unternehmen daraus heute die Gefahr der Überschuldung; zumindest aber schränken diese Altschulden den Finanzierungs- und damit den Handlungsspielraum der Wohnungsunternehmen stark ein. Hinzu kommt, daß mit der Wirtschafts-, Währungs- und Sozialunion zum 1.7.1990 die Zinsen für die Altkredite von der Deutschen Kreditbank AG, dem Nachfolgeinstitut der ehemaligen Staatsbank der DDR, auf das aktuelle Marktniveau von z.Zt. 10,75% angehoben wurden. Das bedeutet eine durchschnittliche Kreditbelastung von 15.000 DM je Wohneinheit, die im Extremfall auf bis zu 80.000 DM für einzelne Wohneinheiten ansteigen kann. Würden die daraus resultierenden Zinsbelastungen auf die Miete umgelegt, ergäbe sich eine zusätzliche monatliche Belastung für die Mieter von durchschnittlich 2,-DM/qm (maximal bis zu 12,- DM/qm). Das inzwischen mit dem Bundesfinanzministerium vereinbarte dreijährige Zins- und Tilgungsmoratorium führt zwar zu einer aktuellen Entlastung der Wohnungsunternehmen, stellt aber keine generelle Lösung des Problems dar. Im Gegenteil, es führt langfristig zu einer noch höheren Zinsbelastung, die letztendlich nur mit einer erheblichen Neuverschuldung der Unternehmen abzutragen ist.

Aus der Sicht der Wohnungsunternehmen steht eine angemessene Regelung des Problems Altschulden, die die noch für viele Jahre absehbare Ertragsschwäche der Unternehmen berücksichtigt, noch immer aus. Denn auch bei verbesserten Einkommensverhältnissen in Ostdeutschland bleibt der Mieterhöhungsspielraum begrenzt, und die vorhandenen knappen Mittel werden für den Abbau des "Instandsetzungsstaues" benötigt und nicht zur Tilgung von Altschulden.

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Darüber hinaus ist es für die kommunalen Wohnungsunternehmen im Hinblick auf die Altschulden auch noch eine offene Rechtsfrage, ob es sich bei diesen finanziellen Altlasten um Kreditbeziehungen im Sinne der westdeutschen Rechtsordnung handelt und damit sie selbst Verpflichtete im rechtlichen Sinne sind.

Die Altschuldenproblematik bleibt auch zwischen Bund und Ländern weiterhin umstritten: Zum Beispiel gibt es zur Zeit eine neue Initiative des Bundesbauministeriums, für jede privatisierte Wohnung 10% der Altschulden zu übernehmen, wenn auch die Länder sich mit 10% beteiligen. Mit dieser Regelung wäre aber eine Anerkennung der Berechtigung von Altschulden insgesamt verbunden, gegen die von seiten der Wohnungswirtschaft und auch der Landesregierungen erhebliche Bedenken vorgebracht werden. Während die Bundesregierung davon ausgeht, daß Altschulden echte Kredite sind, die von den Eigentümern oder den Bundesländern und Kommunen abgetragen werden müssen, heben die Länder und die Wohnungswirtschaft hervor, daß der Bund aufgrund der von der Bundesregierung zu verantwortenden Mietpreisbindung die wirtschaftlichen Voraussetzungen für den Kapitaldienst massiv verschlechtert. Solange die Mietpreisbindung und die Beschränkungen bei den Betriebskostenumlagen weiter gelten, so der Standpunkt der Länder, kann der Bund eine entsprechende Tilgung der Altschulden auch nicht einfordern. Die Länder befürchten somit, daß eine Beteiligung an der Initiative des Bauministeriums einer faktischen Anerkennung der Altschulden gleichkommt. Entsprechende Verhandlungen werden zur Zeit geführt.

Lösungsvorschläge für diese Problematik laufen notwendigerweise auf die Bereitstellung zusätzlicher Finanzhilfen und öffentlicher Subventionen hinaus:

• Erlaß der Zinsen während des Moratoriums,
• teilweiser, objektbezogener Erlaß der Altschulden und
• Angleichung des Kapitaldienstes an die entsprechenden Regelungen für den sozialen Wohnungsbau in Westdeutschland.

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2.2.2 Eigentumsrechte, Grund und Boden

Eine weitere Voraussetzung für die Schaffung leistungsfähiger Wohnungsunternehmen ist neben der Regulierung der Altschulden-Problematik insbesondere die Klärung der Eigentumsverhältnisse. Gemäß dem Einigungsvertrag sind die Kommunen Eigentümer des zur Wohnungsversorgung genutzten volkseigenen Vermögens, das sich ehemals in Rechtsträgerschaft der volkseigenen Betriebe befand. Gleichermaßen ist auch der von Wohnungsgenossenschaften genutzte Grund und Boden mit dem Beitritt der ostdeutschen Bundesländer in das Eigentum der Kommunen übergegangen. Die wirtschaftliche Handlungsfähigkeit der Genossenschaften und der kommunalen Wohnungsunternehmen hängt nun aber in entscheidendem Maße von der Übertragung der Eigentumsrechte an Gebäuden, Grund und Boden von den Kommunen auf die Unternehmen ab.

Die Wohnungsunternehmen plädieren für eine strikte Aufgabentrennung zwischen Kommunalverwaltungen und kommunalen Wohnungsunternehmen. Zum Beispiel können Gebäude und Grundstücke als Stammeinlagen in die kommunalen Wohnungsgesellschaften eingebracht werden. Das Zusammenwirken beider Institutionen kann ähnlich den westdeutschen Regiebetrieben durch entsprechende Regelungen im Gesellschaftervertrag der Wohnungsunternehmen geregelt werden, die insbesondere ein gesellschaftsrechtliches Mitentscheidungsrecht der Kommunen garantieren. Darüber hinaus sollten die Gewinne der Wohnungsunternehmen unmittelbar zur Erfüllung wohnungspolitischer Aufgaben eingesetzt oder aber in Form der Gewinnabführung in den kommunalen Haushalt eingestellt werden.

Bei der Übertragung von Grund und Boden auf die rechtlich selbständigen und von den Kommunen unabhängigen Wohnungsgenossenschaften stellt sich die Frage, zu welchem "Preis" ein entsprechender Verkauf erfolgen soll. Schon aus haushaltsrechtlichen Gründen scheidet eine unentgeltliche Übertragung bzw. die Festsetzung eines symbolischen Kaufpreises aus. Aktuelle Verkehrswerte haben sich in der Regel aber noch nicht herausgebildet, der Ertragswert ist aufgrund der Mietpreisbindungen nicht anwendbar und eine Orientierung am Sachwert muß die Altschulden und den erheblichen Sanierungsbedarf des Wohnungsbestandes berücksichtigen. Unabhängig von dieser Bewertungsproblematik würde aber nahezu jede Preisforderung, so die Wohnungsgenossenschaften, den Unternehmen dringend benötigtes Kapital entziehen und deren wirtschaft-

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liche Situation zusätzlich beeinträchtigen. Deshalb bleibt es bei der Forderung, einen "politischen Preis" für die Übertragung von Grund und Boden anzusetzen, zumal die gemeinnützigen Wohnungsgenossenschaften quasi kommunale Aufgaben übernehmen, einer umfangreichen Belegungsbindung unterliegen und einen angemessenen satzungsrechtlich verankerten Schutz gegen die Spekulation mit Wohnungen und Gebäuden bieten.

Die aber nach wie vor in vielen Bereichen bestehende Trennung der Eigentumsrechte an Gebäuden und an Grund und Boden schränkt insbesondere die Finanzierungsmöglichkeiten der Wohnungsunternehmen ein. Ohne diese dinglichen Sicherheiten sind die Banken kaum bereit, Kredite für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu gewähren und können dies auch gegenüber der Öffentlichkeit, der Bankenaufsicht und den Sparern nicht vertreten.

Die Wohnungsunternehmen wenden sich mit folgenden Argumenten auch gegen die Bildung von kommunalen Eigenbetrieben:

• Bei kommunalen Eigenbetrieben fehlen marktwirtschaftliche und unternehmerische Handlungsanreize.
• In ihrer Unternehmensführung sind kommunale Eigenbetriebe in stärkerem Umfang abhängig von wechselnden politischen Mehrheiten, und es kommt zu einer Konkurrenz mit anderen Aufgaben der öffentlichen Verwaltung.
• Darüber hinaus steht die Gründung kommunaler Eigenbetriebe im Widerspruch zum Aufbau einer unternehmerischen Wohnungswirtschaft und damit auch zum grundlegenden Konzept der Privatisierung der Wohnungswirtschaft, wie es im Einigungsvertrag vorgesehen ist.

Die Aufgaben und Probleme kommunaler Wohnungsunternehmen werden im folgenden am Beispiel der Stadt Suhl dargestellt.

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2.3 Aufgaben und Probleme kommunaler Wohnungsunternehmen - Das Beispiel der "Gemeinnützigen Wohnungsbaugesellschaft mbH", Suhl/Thüringen

Gemäß dem Beschluß der Stadtverordnetenversammlung der Stadt Suhl vom 16.8.1990 wurde der ehemalige VEB Gebäudewirtschaft in die "Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft mbH" (GeWo) umgewandelt. Die Hauptaufgaben des neuen Unternehmens, dessen einziger Gesellschafter die Stadt Suhl selbst ist, bestehen im einzelnen:

• im Wohnungsneubau, sowohl Miet- als auch Eigentumswohnungen,
• in der Wohnungsverwaltung und in der Bestandspflege,
• in der Durchführung von Bauträgergeschäften,
• in der Gestaltung des Wohnumfeldes,
• in der Beteiligung an städtebaulichen und infrastrukturellen Maßnahmen sowie
• in Service- und Beratungsdienstleistungen für die Mieter.

Der Wohnungsbestand umfaßt 11.010 Wohneinheiten, von denen 8866, also mehr als 80%, in Plattenbauweise errichtet wurden; 8.527 Wohnungen verfügen über einen Fernwärmeanschluß. Allein diese Daten weisen auf den enormen Instandsetzungs- und Modernisierungsbedarf hin, der zumindest langfristig von der Wohnungsbaugesellschaft gedeckt werden muß.

Aus dem Gemeinnützigkeitsprinzip ergeben sich für das Unternehmen relativ eindeutige soziale Verpflichtungen, die die gesamte Unternehmenspolitik beeinflussen. Hauptaufgabe ist demnach, die Menschen in der Stadt Suhl insbesondere mit bezahlbarem Wohnraum zu versorgen und den Mietern ein Höchstmaß an sozialer Sicherheit zu bieten. Das Unternehmen steht also mitten in einem Spannungsfeld unterschiedlicher ökonomischer, sozialer und politischer Einflußfaktoren.

Die im ersten Halbjahr 1991 gewährten Finanzhilfen durch das Land Thüringen sicherten lediglich die Durchführung der dringendsten Instandsetzungsaufgaben, ohne jedoch zu einem spürbaren Abbau des Instandsetzungsstaus zu führen. Zumindest konnte aber mit diesen ersten Baumaßnahmen für die Mieter ein deutliches Signal gesetzt werden, mit dem auch die Anhebung der Grundmiete zum 1.10.1991 besser begründet werden konnte. Die 1.591 Einsprüche

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(14,5%) gegen die Mieterhöhungsankündigungen bezogen sich in erster Linie auf Probleme im Bereich der Betriebskostenumlagen sowie auf Mietminderungsansprüche und Mängelanzeigen. Auch aus Sicht dieses Unternehmens reicht die durchschnittliche Erhöhung der Grundmieten um 1,15 DM/qm aber nicht aus, um auch nur ansatzweise die Mängel aus 40 Jahren Planwirtschaft zu beseitigen. Weitere Mieterhöhungen scheitern aber nicht nur an den geringen Einkommen, sondern insbesondere auch an den überproportional hohen Betriebskosten, die auf den unzureichenden Wirkungsgrad des veralteten Fernwärmesystems, die quasi nicht vorhandene Wärmedämmung der Häuser, ein unwirtschaftliches Verbrauchsverhalten und auf hohe Abgaben an die Stadt Suhl für Kanalnutzung, Müllabfuhr und anderes zurückzuführen sind.

Allein im Bereich der Umlage der warmen Betriebskosten ergibt sich ein Defizit von 0,23 DM/qm, da die umlagefähige Höchstgrenze aufgrund einer politischen Entscheidung auf 3,- DM/qm begrenzt ist. Für diese Differenz sind weder im Bundes- noch in den Landeshaushalten Mittel für eine Rückerstattung an die Wohnungsunternehmen vorgesehen, so daß hier schon ein Teil der höheren Grundmiete zur Abdeckung der entstehenden Defizite verwendet werden muß. Die aktuelle Finanzmisere der GeWo Suhl wird auch durch die mittlerweile gestellten Stundungsanträge bei der Stadt für Grundsteuern und noch zu bezahlende Müllgebühren deutlich. Insgesamt besteht die Gefahr, daß auch bereits in Auftrag gegebene Lieferungen und Leistungen mangels Liquidität storniert werden müssen.

Die Unternehmenspolitik bleibt somit notwendigerweise auf die Instandsetzung und Modernisierung des vorhandenen Wohnungsbestandes konzentriert, während es im Neubaubereich zu einer weiteren Reduzierung der Aktivitäten kommt. So wurden 1991 zwei Häuser mit insgesamt 36 Wohnungen unterschiedlicher Größe fertiggestellt und zum großen Teil auch schon verkauft. Der Schwerpunkt der Aktivitäten bestand jedoch in Abwicklungen von etwa 14.000 Reparaturaufträgen mit einem Gesamtvolumen von knapp 5 Mio. DM. Gleichzeitig konzentrierte die GeWo Suhl ihre Baumaßnahmen auf komplexe Modernisierungen an wenigen Objekten, um rasch eine Reduzierung der Betriebskosten herbeizuführen. Unter Nutzung von KfW-Mitteln konnten 1991 in 150 Wohnungen umfangreiche Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden:

Erneuerung der Dächer, Anbringung von Wärmedämmfassaden, neue Fenster,

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Umstellung auf zentrale Erdgasversorgung u.a. Dazu mußten erhebliche Eigenmittel aufgewendet werden, da die KfW-Kredite auf 500 DM/qm begrenzt sind. Die erhöhte Mietbelastung nach Abschluß der Modernisierung wird sich auf etwa 1,65 DM/qm belaufen.

Für die Sanierung des Heizenergiesystems, insbesondere für komplette Strangsanierungen, mußte der Kostenansatz von 3,5 auf 5 Mio. DM erhöht werden. Sollten auch bei anderen Wohnungen derart erhöhte Kosten für nicht vorgesehene Instandsetzungsmaßnahmen anfallen, könnten keinerlei weitere Reparaturen mehr durchgeführt werden. Die Nutzung weiterer öffentlicher Fördermittel ist nahezu ausgeschlossen, da das Unternehmen nicht in der Lage ist, die geforderten 80% Eigenanteil bei der Gesamtfinanzierung aufzubringen. Um zumindest langfristig besseres und preiswertes Wohnen in der Stadt zu ermöglichen, ist die GeWo Suhl also auf weitere Unterstützungen durch Bund, Land und Kommune angewiesen.

Die besondere Situation der Wohnungswirtschaft in den neuen Bundesländern stellt nicht nur die Vermieter und Wohnungsunternehmen vor große Probleme, sondern auch die Städte und Kommunen, die als Eigentümer eines großen Teils der Häuser und Wohnungen auftreten. Denn die Konzentration der Wohnungsbaupolitik der ehemaligen DDR auf den Neubau ganzer Trabantenstädte in Plattenbauweise hat nicht nur bautechnische und soziale Probleme in diesen neuen Siedlungen selbst geschaffen, sondern insbesondere auch zu einer Verödung, zum Teil sogar zum Verfall der (historischen) Stadtkerne und innerstädtischen Zentren in Ostdeutschland geführt. Die Problematik der Innenstadtsanierung soll hier am Beispiel der Stadt Apolda kurz dargestellt werden.

2.4 Wohnungswirtschaft und Stadtsanierung: Das Beispiel Apolda

Das für die Sanierung ausgewählte innerstädtische Kerngebiet in Apolda umfaßt 142 Häuser mit 310 Wohneinheiten. Die Häuser sind durchschnittlich 250 Jahre alt, die Bausubstanz befindet sich in einem "erschreckenden" Zustand. Neben den Ausstattungsmängeln und dem enormen Sanierungsbedarf haben viele Wohnungen in den hinteren Bereichen der Häuser auch einen historisch

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bedingten ungünstigen Wohnungszuschnitt, der die Attraktivität dieser Wohnlage weiter einschränkt.

Mit der Entstehung der Trabantenstädte in den sechziger und siebziger Jahren kam es zu einer massenhaften Abwanderung aus den alten und schlecht ausgestatteten Innenstädten, die damit ihre Funktion als traditionelle Stadtzentren verloren haben. Mit diesem Funktionsverlust ging eine weitgehende Vernachlässigung der Bausubstanz einher, die auch von privaten Hauseigentümern aufgrund unzureichender finanzieller Mittel nicht aufgehalten werden konnte. Das einzige noch einigermaßen erhaltene Gebäude im Kernbereich von Apolda ist das Rathaus, das auch über die Jahre hinweg seine Funktion behalten hat.

Apolda ist aber aus heutiger Sicht in einer relativ glücklichen Lage, da die Stadt vom "innerstädtischen Wohnungsneubau", der in erster Linie mit dem Abriß der alten Häuser zugunsten von Plattenbauten verbunden war, weitgehend verschont geblieben ist. In den achtziger Jahren hat es auch einige Sanierungsmaßnahmen gegeben, die aber den Verfall der Häuser nicht aufhalten konnten und zum Teil sogar zu einer Verschlechterung der Bausubstanz führten, indem zum Beispiel durch den unsachgemäßen Einbau von Duschkabinen nachhaltige Feuchtigkeitsschäden an der Balkenkonstruktion entstanden sind. Auch nach dieser "Modernisierung" blieben die Häuser im Hinblick auf Sanitäranlagen, Wärmedämmung, Heizung, Dächer, Fenster etc. in einem desolaten Zustand. Im Gegenteil, verpfuschte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen haben zu einer hohen Verschuldung bei Wohnungsunternehmen und privaten Eigentümern geführt, die heute deren Handlungsspielraum weiter einengt, sie haben zu einer großen Verunsicherung der Mieter beigetragen, die oftmals monatelang entsprechende Baumaßnahmen in ihren Wohnungen über sich ergehen lassen mußten und sie haben damit auch die Akzeptanz gegenüber zukünftigen Baumaßnahmen bei den Mietern beeinträchtigt, die auch die daraus entstehenden zusätzlichen Belastungen (11% Modernisierungsumlage) fürchten.

Von den 142 Häusern im Kerngebiet sind etwa ein Drittel, 58 Häuser, in Privatbesitz, zwei Drittel der Häuser befinden sich in kommunalem Eigentum; für 58 Häuser wurden Rückübertragungsansprüche geltend gemacht; ein Viertel der Häuser steht heute leer. Der Flächennutzungsplan der Stadt Apolda weist die innerstädtischen Gebiete als "Mischgebiete" aus, in denen Handel, Gewerbe

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und Wohnen möglich werden soll, was insbesondere vor dem Hintergrund der negativen Erfahrungen mit einseitig gewerblich strukturierten Innenstädten in den alten Ländern begründet wird. Eines der wichtigsten Sanierungsziele ist daher die Erhaltung der Wohnsubstanz in der Innenstadt. Die Erhaltung der Wohnsubstanz und die Schaffung einer neuen Wohnqualität ist aber mit einem gravierenden strukturellen Problem verbunden: Denn mit dieser Nutzungsbindung ist gleichzeitig die für die neuen Bundesländer geltende Mietpreisbindung verbunden, die für private Investoren das größte Hindernis für eine wirtschaftliche Nutzung und Sanierung der Gebäude darstellt. Unter dem Gesichtspunkt der Rentabilität des eingesetzten Kapitals ist eine Sanierung der verfallenen Häuser bei gleichzeitiger Mietpreisbindung völlig illusorisch.

Nach ersten Schätzungen belaufen sich die Instandsetzungs- und Modernisierungskosten für dieses Kerngebiet in Apolda auf ca. 34 Mio. DM. Nähere bautechnische Untersuchungen an einzelnen Objekten haben aber schon deutlich gemacht, daß die Bausubstanz insgesamt in einem schlechteren Zustand ist als erwartet, so daß der Kostenansatz mit Sicherheit nach oben korrigiert werden muß. Weder die Stadt Apolda noch die privaten Wohnungseigentümer sind in der Lage, diese Kosten zu übernehmen, und eine zusätzliche Belastung der Mieter scheitert an der Mietpreisbindung und der Einkommenssituation der Betroffenen. Darüber hinaus erzwingen die vorgesehenen baulichen Maßnahmen den zeitweiligen "Leerzug" der Häuser, was aber angesichts fehlenden Ersatzwohnraumes in großem Umfang kaum realisierbar ist.

Für die Stadt selbst bleiben als Handlungsalternativen nur die Nutzung des Städtebauförderungsprogrammes zur Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen oder der Verkauf der Wohnungen und Häuser an private Investoren. Das Städtebauförderungsprogramm sieht aber eine Drittelfinanzierung geplanter Sanierungsmaßnahmen vor, wobei Bund, Land und Stadt jeweils 33,3% der förderfähigen Kosten tragen. Viele Städte sind aber heute weder in der Lage, den geforderten Eigenkapitalanteil aufzubringen, noch verfügen sie über entsprechende Sicherheiten zur Finanzierung des Fremdkapitalanteils. In Apolda kann die Städtebauförderung daher nicht in dem Umfang in Anspruch genommen werden, wie dies aufgrund des vorliegenden Bedarfes eigentlich wünschenswert wäre. Die Stadt ist damit nicht in der Lage, eigenständig Sanierungsmaßnahmen in großem Umfang durchzuführen.

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Verkaufsofferten der Stadt an potentielle Investoren, die nahezu ausnahmslos aus Westdeutschland kommen, scheitern in der Regel, weil der Erwerb eines Grundstücks für den neuen Eigentümer mit immensen Investitionen verbunden ist, die sich aufgrund der Nutzungs- und Mietpreisbindung auf absehbare Zeit kaum amortisieren. Darüber hinaus ist die Stadt aus haushaltsrechtlichen Gründen "eigentlich" gezwungen, die Grundstücke zum Verkehrswert zu verkaufen, der im Zentrum von Apolda zwischen 300 und 600 DM/qm liegen dürfte.

Die privaten Hausbesitzer, die über Jahre hinweg die Last des Eigentums unter schwierigen Bedingungen getragen haben, sind in aller Regel ebenfalls nicht in der Lage, den zur Nutzung des Städtebauförderungsprogrammes geforderten Eigenkapitalanteil bei den Sanierungskosten aufzubringen, und auch hier scheitert eine an wirtschaftlichen Gesichtspunkten orientierte Sanierung und Nutzung der Häuser an der Mietpreisbindung, die auch eine anteilige Umlage der Instandsetzungskosten weitgehend verhindert.

Die Vermieter, Wohnungsunternehmen und Kommunen in den neuen Bundesländern stehen somit heute vor spezifischen Problemen, die einen Vergleich mit der Wohnungswirtschaft in Westdeutschland nahezu ausschließen und die ohne Subventionen des Staates nicht zu lösen sind. Denn die Unternehmen sollen einerseits einen vierzigjährigen Sanierungs- und Modernisierungsstau abbauen, neuen Wohnraum schaffen und die Altschulden tilgen; anderseits bestehen aus sozialen Gründen nahezu keinerlei Möglichkeiten, die Kosten, weder die aktuellen noch die zusätzlichen Modernisierungskosten, auf die Kunden (Mieter) umzulegen. Darüber hinaus scheitert eine Privatisierung der Wohnungen durch Verkauf an die Mieter in vielen Fällen ebenfalls an den enormen Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung (vgl. Kap. 5). Ohne den Eingriff des Staates, so die Wohnungsunternehmen, ist daher eine Lösung der anstehenden Probleme kaum denkbar.