• 2. Angebot und Nachfrage am innerstädtischen Grundstücksmarkt in den neuen Bundesländern
  
  • 2.1 Der Grundstücksmarkt In den neuen Bundesländern
  • 2.2 Die Entwicklung des Angebotes
  • 2.3 Die Entwicklung der Nachfrage

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2. Angebot und Nachfrage am innerstädtischen Grundstücksmarkt in den neuen Bundesländern

Eine bessere Nutzung von innerstädtischen Flächen, wie sie durch Großprojekte - zum Beispiel die Bebauung des Bahnhofsvorplatzes in Magdeburg oder die Überbauung von Gleisanlagen in Potsdam - angestrebt wird, sollte sinnvollerweise als Komponente der innerstädtischen Entwicklung verstanden werden, die sich in einen vorhandenen Stadtentwicklungsplan einpassen muß. Derartige Projekte können in den Kommunen aber auch erst den Anstoß dazu geben, den kommunalen Entwicklungsrahmen neu zu formulieren. In welchem Umfang sich entsprechende Planungen realisieren lassen, hängt entscheidend von den Entwicklungstendenzen am innerstädtischen Grundstücksmarkt ab, der letztendlich das wichtigste Kriterium für die ökonomische Rentabilität einzelner Bauvorhaben und großflächiger städtebaulicher Gestaltungsmaßnahmen darstellt. Dieser Markt ist in den neuen Bundesländern nach wie vor durch ein hohes Preis- und Mietniveau gekennzeichnet, das die bessere und intensivere Nutzung vorhandener Flächen notwendig und rentabel zugleich macht.

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2.1 Der Grundstücksmarkt In den neuen Bundesländern

Von einem Markt im traditionellen Sinn des Wortes kann man in den neuen Bundesländern erst seit etwa drei Jahren sprechen. Insbesondere der innerstädtische Grundstücksmarkt ist nach der Wiedervereinigung durch den Verkauf nicht-betriebsnotwendiger Grundstücke durch die Treuhandanstalt in Gang gesetzt worden. Entsprechend waren die für einen funktionierenden Immobilienmarkt notwendigen Rahmenbedingungen - gültige Grundbücher, eindeutige Eigentumsverhältnisse, baurechtliche Rahmenbedingungen, Flächennutzungspläne der Kommunen sowie ein entwickeltes Liegenschafts- und Katasterwesen - anfangs nicht vorhanden. Diese Probleme sind zum Teil heute noch nicht vollständig abgebaut und erschweren die Funktionsfähigkeit des Marktes nachhaltig. Allein in Berlin liegen den Gerichten noch 80.000 von ehemals 120.000 Restitutionsansprüchen der Alteigentümern zur Entscheidung vor; in Leipzig sind es noch 25.000. Für ein etwa 10 Hektar großes Areal in unmittelbarer Nähe der Leipziger Innenstadt zum Beispiel liegen 67 Anträge auf Rückübertragung der ehemals enteigneten Grundstücke vor. Diese ungeklärten Ansprüche stellen nach wie vor ein ganz entscheidendes Hindernis für Investitionen dar.

Ein unklarer rechtlicher und institutioneller Rahmen für den Grundstücksmarkt in Kombination mit einer extrem hohen Nachfrage nach Grundstücken besonders in den Jahren von 1990 bis 1992 haben zeitweilig zu einem drastischen Anstieg der Grundstückspreise geführt. Mittlerweile hat sich das Preisniveau in Ostdeutschland aber dem in westdeutschen Städten wieder weitgehend angenähert, wenn man von attraktiven Innenstadtlagen in Berlin, Dresden oder Leipzig einmal absieht. Auch hier werden aber nicht mehr die Spitzenpreise zum Beispiel des Jahres 1991 erzielt. Die Gefahr des 'Zusammenbruchs’ des Grundstücksmarktes scheint heute gebannt; der Immobilienmarkt in Ostdeutschland holt vielmehr In kürzester Zeit eine Entwicklung nach, die in den alten Bundesländern mehrere Jahrzehnte gedauert hat.

Die Flächenpotentiale der Städte in den neuen Bundesländern sind insgesamt erheblich größerer als diejenigen in den innerstädtischen Bereichen in Westdeutschland. Allerdings stellt sich die Situation in einzelnen Segmenten des Grundstücksmarkts in den verschiedenen Städten sich unterschiedlich dar. Zum Beispiel ist die Nachfrage nach Büro-, Lager- und Einzelhandelsflächen zwar generell noch steigend, sie konzentriert sich aber insbesondere auf den Raum Berlin, auf einzelne Großstädte und insbesondere auf die Ballungsgebiete in Thüringen und Sachsen. Dafür sind in erster Linie objektive Gründe wie Lagegunst, Verkehrsanbindung,

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Infrastruktur, Arbeitskräfte und anderes ausschlaggebend. Es spielen aber auch subjektive Grund für eine unterschiedliche Nachfrageentwicklung nach Grundstücken und Flächen bzw. für die Nachfragepräferenzen der Investoren eine Rolle; zum Beispiel ist der Bekanntheitsgrad vieler Regionen und Städte in den neuen Bundesländer bei potentiellen Investoren im In- und Ausland außerordentlich gering.

2.2 Die Entwicklung des Angebotes

Die derzeitige Situation am innerstädtischen Grundstücksmarkt in Ostdeutschland wird für das Beispiel Berlin im TLG-Report wie folgt beschrieben: "Aus dem steigendem Beschäftigtenanteil im Bürobereich, dem Nachhol- und Erweiterungsbedarf an Büroflächen und dem wachsendem Flächenbedarf pro Bürobeschäftigten ergibt sich, daß allein in der Stadt Berlin 11 bis 13 Mio. m² BGF zusätzliche Bürofläche in den nächsten 15 bis 20 Jahren benötigt werden. Umgerechnet bedeutet das In der relativ kurzen Zeit nahezu eine Verdoppelung des aktuellen Büroflächenbestandes der Hauptstadt". [Fn. 1: TLG (Liegenschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt mbH) Markt-Report 92/93, S. 22.] Die Umstrukturierung der ostdeutschen Wirtschaft - der massive Abbau von Kapazitäten in traditionellen Produktionsbereichen und der damit verbundene Prozeß der "Tertiärisierung" - beinhaltet nicht nur soziale Risiken, sondern auch wirtschaftliche Chancen. Eine Vielzahl zentrumsnaher, ineffektiv genutzter Lagerbereiche, zum Beispiel brachliegende Lagerflächen in unmittelbarer Nähe des Alexanderplatzes in Berlin, eröffnen Chancen für eine infrastrukturelle, städtebauliche und ökonomische Entwicklung der Innenstädte, wie es sie in den letzten Jahrzehnten in den Städten der alten Bundesländer in dieser Form nicht mehr gegeben hat. In Ost-Berlin lagen 40% der industriellen Arbeitsplätze im Innenstadtbereich - diese Grundstücke bieten heute Möglichkeiten der innovativen Nutzung und der großflächigen Gestaltung. Im einzelnen wird das Angebot an innerstädtischen Grundstücken heute durch verschiedene Entwicklungen gespeist:

• Es kommen verstärkt Flächen von privaten Eigentümern auf den Markt, die insbesondere zur Arrondierung großer Areale geeignet sind. Wenn in diesem Marktsegment die Restitutionsansprüche geklärt sind, kann durchaus eine preisdämpfende Wirkung erwartet werden.

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• Das Angebot an Grundstücken wird auch aufgrund der Schrumpfung, Schließung oder Verlagerung von Produktionsbetrieben ansteigen, auch wenn bei vielen dieser Flächen Sanierungsmaßnahmen erforderlich sein werden. Aufgrund der stark gestiegenen Grundstückspreise und Mieten besteht für viele Firmen ein Anreiz, den alten innerstädtischen Standort aufzugeben, um mit dem Verkauf des Grundstückes die Neuansiedlung in Randgemeinden sowie die betriebsnotwendigen Investitionen zu finanzieren.

• Eine weitere Quelle des Angebotes sind "Konversionsflächen", die durch den Abzug der Bundeswehr und ihrer Einrichtungen sowohl in den Städten der alten als auch der neuen Bundesländer frei werden und die u.a. auch für den (sozialen) Wohnungsbau genutzt werden können.

• Schließlich bewirkt der noch nicht abgeschlossene Verkauf einer breiten Palette von nicht-betriebsnotwendigen Grundstücken der Treuhandanstalt eine weitere Ausweitung des Angebotes an innerstädtischen Flächen. Gerade diese Flächen können von den Kommunen selbst erworben und entwickelt werden, wodurch sich dann Möglichkeiten ergeben, diese erschlossenen Grundstücke selbst zu vermarkten und an den immensen Wertsteigerungen zu partizipieren.

Diese vielen Quellen des Angebot an innerstädtischen Grundstücken dürfen nicht darüber hinwegtäuschen, daß die entsprechenden Flächen aus den bekannten Gründen, insbesondere den noch offenen Restitutionsansprüchen, nur sehr langsam auf den Markt kommen. Im Gegensatz dazu sind in den Randlagen der Städte Flächen oftmals sehr viel schneller und kostengünstiger verfügbar. Die "Konkurrenz der Bürgermeister" um die Neuansiedlung von Unternehmen hat aber auch zu einer in vielen Fällen nicht mehr vertretbaren Ausweitung des Angebotes an Gewerbe-, Handels- und Freizeitflächen geführt. Allein aus der Umgebung von Berlin liegen 189 Anträge auf Baugenehmigungen für großflächige Einrichtungen des Handels und 169 Anträge für die Errichtung von Golfplätzen oder ähnlicher Anlagen vor. Hinzu kommen ca. 2.000 Hektar Gewerbefläche, die in den Randlagen zur Verfügung gestellt werden. Hieraus ergibt sich eine erhebliche Konkurrenz zum innerstädtischen Grundstücksmarkt. Es besteht die Gefahr der Abwanderung von zu vielen Unternehmen, die eigentlich an innerstädtischen Standorten bleiben könnten und sollten. Die Folgen davon sind Zersiedlung, Aufbau an sich nicht erforderlicher Infrastruktur und zunehmende ökologische Belastungen (v.a. "Landschaftsverbrauch"). Hier hat die Stadt Berlin regulierend eingegriffen, indem durch ein Flächensicherungsprogramm 21 Standorte mit ca. 3.300 Hektar für

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Industrieansiedlungen bereitgestellt werden. Allein diese Ausweisung von Flächen hat preisdämpfend gewirkt: In West-Berlin sind die durchschnittlichen Grundstückspreise für Industrie- und Gewerbegelände von 700 DM auf 400 DM gefallen; in Ost-Berlin von 450 DM auf 250 DM. Mit Hilfe solcher Programme haben die Kommunen also durchaus die Möglichkeit regulierend einzugreifen, Unternehmen in der Stadt zu halten und Flächen für die Stadtentwicklung zu sichern.

Trotz der nach wie vor vorhandenen Restriktionen, wie schleppende Genehmigungsverfahren, fehlende Flächennutzungspläne, unzureichende Beschleunigungsmaßnahmen oder auch der Kontamination vieler Grundstücke, nähert sich der Markt mittlerweile einem normalen Preisniveau für Innenstadtlagen von 1.500 DM bis 3.000 DM pro m²; in den Spitzenlagen Berlins werden allerdings bis 20.000 DM verlangt. Inwieweit solche Preise realisiert werden können, hängt natürlich sehr stark von Art und Umfang der Nutzung ab (Grundflächenzahl/Geschoßflächenzahl insbesondere).

2.3 Die Entwicklung der Nachfrage

Wichtigster Auslöser der Nachfrage nach innerstädtischen Grundstücken ist der Prozeß der "Tertiärisierung", also die zunehmende Ausweitung des Dienstleistungssektors gegenüber der industriellen Produktion, der für alle entwickelten Industriegesellschaften kennzeichnend ist, der aber in den neuen Bundesländern in einem sehr kurzen Zeitraum nachvollzogen wird. Der Anteil der Arbeitsplätze im Dienstleistungsbereich in den Großstädten der alten Bundesländer beträgt zur Zeit weit mehr als 50% und liegt nur bei etwa 35% in den großen Städten der neuen Bundesländer. Bisher standen hier nur etwa 15 m² Fläche für einen Büroarbeitsplatz zur Verfügung; in den alten Bundesländern sind es durchschnittlich 25 m². Die notwendige Ausdehnung des Dienstleistungssektors begründet also die enormen Nachfragesteigerungen nach innerstädtischen Flächen.

Hinzu kommt in den Städten der neuen Bundesländer ein erheblicher Ersatzbedarf sowohl an Wohnungen als auch an gewerblich nutzbarer Fläche. In Berlin zum Beispiel sind 50% aller Bürogebäude älter als 70 Jahre. Viele der in der ehemaligen DDR erstellten Bürobauten sind in Plattenbauweise ausgeführt und entsprechen nicht mehr den aktuellen Anforderungen. Da ein Teil dieser Gebäude langfristig aufgegeben werden muß, entsteht ein zusätzlicher Nachfragedruck in den guten

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oder erstklassigen Geschäftslagen. Damit der innerstädtische Wohnungsneubau durch die hohen Preise am Grundstücksmarkt nicht vollständig verhindert wird, gibt es zum Beispiel in Berlin die Forderung, daß bei Bauprojekten im Handels- und Dienstleistungsbereich 20% der Bruttogeschoßfläche für die Schaffung von Wohnraum vorgesehen werden müssen.

Zur Zusammensetzung der Nachfrage wird im TLG-Report für Berlin folgendes festgestellt: "Ca. 55 bis 60% der Flächennachfrage privater Investoren konzentrieren sich auf den Dienstleistungssektor. Innerhalb dieser Kategorie steht eindeutig die Nachfrage nach Bürostandorten mit über 50% an der Spitze. Es folgt die Nachfrage nach Standorten des Einzelhandels mit einem Anteil von ca. 20%. Weiterhin gibt es eine sehr gezielte Nachfrage nach Standorten für Hotels und Freizeiteinrichtungen". [Fn. 2: TLG (Liegenschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt mbH) Markt-Report 92/93, S. 25.] Weitere 30 bis 35% der Flächennachfrage betreffen Industrie-, Gewerbe- und Lagerfläche. Darüber hinaus besteht ein Flächenbedarf besonders für Verlagerungsobjekte aus der Innenstadt und zentrumsnahen Stadtbezirken sowie für Neuansiedlungen wie z.B. von großen Umschlags- und Logistikzentren sowie Industrie- und Gewerbeparks. In den anderen ostdeutschen Großstädten dürfte sich die Nachfrage nach den verschiedenen Arten von Grundstücken ähnlich zusammensetzen.

Eine besondere Problematik liegt für den Markt für Gewerbeflächen vor. Da sich die Mietpreise in den Innenstädten auf hohem Niveau stabilisiert haben, gewinnen die in den City-Randbereichen in ausreichendem Maße zur Verfügung stehenden Reserveflächen für gewerbliche Investoren zunehmend an Attraktivität; gleichwohl gibt es in diesem Bereich erhebliche Unsicherheiten für die Kommunen im Hinblick auf die Bereitstellung solcher gewerblich nutzbarer Grundstücke außerhalb der Innenstädte. Zum einen ist der Umstrukturierungsprozeß in Ostdeutschland und damit der Rückgang des produzierenden Gewerbes nach wie vor nicht abgeschlossen und zum anderen beeinträchtigen konjunkturelle Schwankungen und eine nach wie vor rezessive Wirtschaftsentwicklung zuerst das produzierende Gewerbe und damit auch die Nachfrage nach Gewerbeflächen. Selbst wenn die Kommunen günstige und gut erschlossene Flächen anbieten, bleibt die Nachfrage gering, wenn die konjunkturelle und die strukturelle wirtschaftliche Krise nicht überwunden wird. Dies erzeugt eine große Unsicherheit bei den Kommunen, wie die Entwicklung weitergeht, ob Flächen vorgehalten, umgenutzt oder neu erschlossen werden sollen. Das Markt- und Flächenmanagement in den Kommunen wird dadurch vor neue Probleme gestellt.

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In diesem turbulenten Markt bleibt es eine Aufgabe der Kommunen, ebenfalls Grundstücke zu erwerben, um entweder Möglichkeiten der Stadtentwicklung selbst zu nutzen oder aber um an den erheblichen Wertsteigerungen für Grundstücke zu partizipieren. Darüber hinaus sollten die Möglichkeiten einer engen Zusammenarbeit von Kommunen und privaten Investoren und Gesellschaften für die Stadtentwicklung und für die Realisierung von Gemeinschaftsprojekten genutzt werden. Was der TLG-Report für Berlin feststellt, dürfte für alle Kommunen in den neuen Bundesländern relevant sein: "Umfang und Dynamik des Berliner Immobilienmarktes fordern von allen an der Entwicklung der Region Beteiligten (Kommune, Planer, Investoren) nicht nur ein betont kooperatives, sondern auch ein unkonventionelles, entscheidungsbereites und verantwortungsvolles, dabei zugleich perspektivisches Handeln, Entwicklungs- und Vermarktungsformen wie

• Public-Private-Partnership-Konstruktionen,

• vereinfachte und beschleunigte Planungsabläufe,

• Anwendung des Berliner-Modells bei der wertschöpfenden Vermarktung von Liegenschaften aus dem Treuhandbereich

sind dabei mögliche, notwendige und zum Teil bereits erfolgreich praktizierte Methoden ...". [Fn. 3: TLG (Liegenschaftsgesellschaft der Treuhandanstalt mbH) Markt-Report 92/93, S. 30.]

Für alle Kommunen gilt darüber hinaus, daß die Entwicklungen am Grundstücksmarkt durchaus beeinflußbar sind. Ein aktives Flächenmanagement in Kombination mit einer effektiven Wirtschaftsförderung sowie einer engen Zusammenarbeit mit privaten Investoren kann zur Entwicklung wirtschaftlich und städtebaulich attraktiver (Groß-)Projekte führen, die die Preise in den unterschiedlichen Segmenten des Innerstädtischen Grundstücksmarktes nicht unbeeinflußt lassen. Aktive Projektentwicklung und professionelles Projektmanagement können dazu beitragen, daß die Kommunen den Entwicklungen auf den Grundstücksmärkten nicht hilflos gegenüberstehen, sondern daß sie diese Märkte in ihrem Sinne mitgestalten. Zu derartigen Maßnahmen gehören Projekte der Nutzungsintensivierung auf kommunalen Flächen und Konzepte der innovativen Stadtentwicklung, einige Beispiel dazu werden im folgenden vorgestellt.