• 1. Die Situation der Wohnungswirtschaft in den neuen Ländern
  
  • 1.1 Struktur und Bestände der Wohnungswirtschaft
  • 1.2 Alter und Ausstattung des Wohnungsbestandes
  • 1.3 Finanzen, Bestandsinvestitionen und Fördermittel
  • 1.4 Mieteinnahmen und Betriebskosten
  • 1.5 Restitutionsansprüche und rechtliche Situation der Wohnungsunternehmen

1. Die Situation der Wohnungswirtschaft in den neuen Ländern

Die für die Bewertung der Wohnungspolitik und Wohnungswirtschaft in den fünf neuen Bundesländern sowie im Ostteil Berlins notwendigen statistischen Unterlagen über den Wohnungsbestand und die Qualität waren bis vor kurzem recht lückenhaft und ungenau. Als amtliche Statistik gab es für das Gebiet der ehemaligen DDR nur die Erhebungen der Zentralverwaltung für Statistik beim Ministerrat der DDR.

Alle Daten, Prognosen und Konzepte, die bisher vorgelegt wurden, basieren vor allem auf Schätzungen. Zu einer Verbesserung der Datenlage trug die Sondererhebung "Ost" des Gesamtverbandes der Wohnungswirtschaft (GdW) bei, die 1990 begonnen sowie 1991 fortgesetzt und fortgeschrieben wurde. Diese Analyse hat etwa 50% des gesamten Wohnungsbestandes der ehemaligen DDR erfaßt; sie führte zu exakten und aktuellen Aufgaben über die Situation auf dem ostdeutschen Wohnungsmarkt. Da der Bundesrat die von der Bundesregierung für 1993 vorgeschlagene Wohnungs- und Gebäudezählung in den neuen Bundesländer abgelehnt hat, bilden die vom GdW ermittelten statistischen Angaben auch in den nächsten Jahren die einzig verläßliche Grundlage zur Darstellung der tatsächlichen Verhältnisse in der unternehmerischen Wohnungswirtschaft Ostdeutschlands.

1.1 Struktur und Bestände der Wohnungswirtschaft

In den neuen Bundesländern und im Ostteil Berlins gibt es rund 7 Millionen Wohnungen. Hiervon entfallen auf

• private Eigentümer und Vermieter ............................................42%,
• kommunale Wohnungsunternehmen .........................................32%,
• Genossenschaften ...................................................................16%;
• Rückübertragungsansprüche bzw. ungeklärte Eigentums
  verhältnisse liegen bei ..............................................................10%
  der Wohnungen vor.

An der Sondererhebung des GdW zur ostdeutschen Wohnungswirtschaft haben sich 85% der 1.198 Mitgliedsunternehmen in den neuen Bundesländern beteiligt. Dabei konnte mit knapp 1,1 Millionen Wohnungen fast der gesamte Wohnungsbestand der Genossenschaften erfaßt werden, und bei den Kapitalgesellschaften sind 2,1 Millionen Wohnungen (87%) in die Erhebungen einbezogen.

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Die durchschnittliche Unternehmensgröße der Genossenschaften ist mit 1.550 Wohnungen weitaus höher als in den alten Ländern (900 Wohnungen), wobei die kleinste gerade 8, die größte Genossenschaft 18.000 Wohnungen besitzt. Die Mehrzahl der Genossenschaften hat jedoch einen Wohnungsbestand von weniger als 500 Wohnungen.

Bei den Kapitalgesellschaften schwankt der bewirtschaftete Wohnungsbestand zwischen 10 und 154.000 Wohnungen, der Durchschnitt übersteigt mit etwa 6.300 Wohnungen ebenfalls den Wert der Westländer (3.800). Im Unterschied zu den Kapitalgesellschaften in den alten Bundesländern gibt es in Ostdeutschland viele Gesellschaften, die sehr große Wohnungsbestände bewirtschaften.

Die durchschnittliche Größe alle Wohnungen der Mitgliedsunternehmen des GdW liegt in den neuen Bundesländern bei 57 Quadratmetern und in den alten Bundesländern bei 62 Quadratmetern.

1.2 Alter und Ausstattung des Wohnungsbestandes

Von den rund 3,2 Millionen Wohnungen, die der Befragung durch den GdW unterlagen, wurden 1,1 Millionen Wohnungen vor 1949 gebaut. Dieser Altbaubestand befindet sich zu 90% in Besitz kommunaler Wohnungsgesellschaften. Die etwa 2,1 Millionen Wohnungen, die seit 1949 gebaut wurden, verteilen sich etwa zur Hälfte auf Genossenschaften und kommunale Unternehmen. Interessant ist, daß über 400 der 683 befragten Genossenschaften in ihrem Bestand ausschließlich Neubauten haben.

Ab 1955 begann in der damaligen DDR der industrielle Wohnungsbau mit der Blockbauweise, ab Ende der 60er Jahre erfolgte dann der massenhafte Einsatz der Großtafelbauweise. Traditionelle und sonstige Bauweisen wurden zunehmend zurückgedrängt, sieht man einmal vom Bau von Einfamilienhäusern ab. Nach den vorliegenden Ergebnissen wurden fast 90%, also 1,8 Millionen der seit 1949 gebauten Wohnungen in industrieller Weise errichtet; dabei beläuft sich der Anteil der Plattenbauten auf 70%. Die mit dieser Bauweise verbundenen Sanierungsprobleme vor allem im Dach- und Außenwandbereich sowie die notwendige Erneuerung der Heizungsanlagen und Versorgungsleitungen treffen finanziell vor allem jene Unternehmen hart, die über einen überproportional hohen Anteil an Plattenbauten verfügen. So gibt es beispielsweise in den Ostberliner Stadtbezirken Marzahn, Hellersdorf und

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Hohenschönhausen Genossenschaften, die ausschließlich Plattenbauten in ihren Beständen haben.

Von den 3,2 Millionen Wohnungen verfügt etwa die Hälfte über eine Zentralheizung (alte Bundesländer 75%) in Form der Fernheizung. 82% der Wohnungen haben Bad bzw. Dusche (alte Bundesländer 97%) und 86% verfügen über eine Innentoilette (alte Bundesländer 98%).

Hinweise auf die Qualität der Wohnungsbestände in den neuen Bundesländern gibt auch die Wohnungsleerstandsquote. Ende 1991 standen bei den Unternehmen 122.000 Wohnungen leer; dies entspricht 3,8% des Gesamtbestandes. Im Vorjahr lag die Quote noch bei 3%. Hauptursache für die Leerstände ist die Unbewohnbarkeit wegen schwerwiegender baulicher Mängel, gefolgt von vorübergehenden baulichen Maßnahmen und einer erschwerten Vermietbarkeit. Die neuen Bundesländer sind in unterschiedlichem Ausmaß vom Wohnungsleerstand betroffen. Dabei liegt Sachsen mit einer Quote von 9,1% der Wohnungsbestände der Kapitalgesellschaften eindeutig an der Spitze, während Mecklenburg-Vorpommern mit 2,3% die geringste Quote aufweist.

1.3 Finanzen, Bestandsinvestitionen und Fördermittel

Eine ganz entscheidende Aufgabe der künftigen unternehmerischen Wohnungspolitik in den neuen Ländern besteht in der Verbesserung der Wohnbedingungen. Die Schäden aus 40jähriger Vernachlässigung der Bausubstanz sowie der Einsatz von zum Teil minderwertigen Baumaterialien erfordern in den kommenden Jahren erhebliche Investitionen der genossenschaftlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen. Die dafür zur Verfügung stehenden Mittel hängen weitgehend von den Mieteinnahmen ab. Für die Kredit- und Investitionsfähigkeit der Unternehmen ist weiter eine rasche, klare und finanziell tragfähige Klärung der Altschuldenfrage unerläßlich. In diesem Zusammenhang hat die Bundesregierung kürzlich ein neues Angebot vorgelegt, das auf eine partielle Entlastung von Altschulden hinausläuft. Das Konzept umfaßt die folgenden Elemente: Einmal sollen die Wohnungsbauschulden, die im Durchschnitt der Wohnungen eines Unternehmens 350 DM/qm übersteigen, auf einen besonderen Fonds übertragen werden, dessen Zinsen Bund und neue Länder gemeinsam finanzieren sollen. Die Tilgung der durch die Kappung auflaufenden Beträge soll schrittweise durch die Unternehmen über die Veräußerung von Wohnungen erfolgen. Zum anderen wird für die bei den Kommunen und Genossen-

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schaften verbleibenden Altschulden eine Zinshilfe vorgeschlagen, die zu jeweils einem Drittel von Bund, neuen Ländern und Gemeinden getragen werden soll.

Aus der GdW-Befragung geht hervor, daß per 31.12.1991 von den Unternehmen rund 2,9 Milliarden DM für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen ausgegeben wurden. Das entspricht einem Wert von rund 900 DM pro Wohnung und liegt damit unter dem Wert der alten Bundesländer, der für 1990 mit etwa 1200 DM je Wohnung angegeben wurde, und dies bei deutlich besserer Wohnungsqualität.

Die Wohnungsunternehmen in den neuen Bundesländern und in Ostberlin haben mittlerweile auch den Einstieg in die mietwirksame Modernisierung vollzogen. 60.500 Wohnungen, gerade 1,9% des Gesamtbestandes, wurden modernisiert. Die Kosten pro Wohnung beliefen sich dabei im Durchschnitt auf 7.400 DM. Fachleute gehen aber davon aus, daß etwa 30.000 bis 75.000 DM je Wohnung nötig sind, um den Qualitätsstandard der Wohnungen in den alten Ländern zu erreichen.

Von den 1.023 Wohnungsunternehmen im Osten Deutschlands, die sich an der GdW-Befragung beteiligten, haben 971 Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt. Lediglich 42 der 683 Genossenschaften und 10 der 340 Kapitalgesellschaften waren auf diesem Gebiet nicht tätig. In jeder zweiten Wohnung wurden 1991 Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsarbeiten vorgenommen.

Charakteristisch für die gegenwärtigen Situation ist, daß die vor allem vom Bund erwartete Investitionstätigkeit nicht in erhofftem Umfang in Gang kam. Die von Bund und Ländern aufgelegten Förderprogramme für Instandsetzung und Modernisierung (KfW-Wohnraum-Modernisierungsprogramm, "Aufschwung Ost") konnten nur unzureichend genutzt werden. Um zinsgünstige Kredite aus den Förderprogrammen in Anspruch nehmen zu können, ist es erforderlich, daß die Unternehmen wenigstens ansatzweise kostendeckend arbeiten. Aber vielfach sind aufgrund der schlechten Finanz- und Liquiditätssituation von den Unternehmen weder Zins- noch Tilgungsleistungen zu verkraften. Erschwerend wirkt, daß die Banken wegen fehlender dinglicher Sicherheiten - wie Grund und Boden - nicht bereit sind, Kredite im erforderlichen Umfang bereitzustellen.

Äußerst schleppend entwickelt sich auch das Kreditprogramm für Wohnungsmodernisierung, das über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) abgewickelt wird. Im Vorjahr betrugen die Fördermittel dieses Programmes 10 Milliarden DM. Es wurden von den befragten Wohnungsunternehmen per 31.12.91 aber nur 550 Millionen DM

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abgerufen, das sind lediglich 5,5% des Gesamtvolumens. Über das Gemeinschaftswerk "Aufschwung Ost" stehen für den Zeitraum 1991/92 u.a. 1,4 Milliarden DM für Modernisierung und Instandsetzung an Gebäuden bereit. Hinzu kommen die von den Ländern zu tragenden Mittel, so daß insgesamt rund 1,7 Milliarden DM zur Verfügung stehen. Abgerufen wurden von den Unternehmen bis Ende 1991 aber nur 475 Millionen DM, das sind 27% der Mittel.

Auffällig ist die unterschiedliche Verteilung der Mittel. Rund 500 Millionen DM der KfW-Mittel (über 90%) flossen zu Kapitalgesellschaften mit starker regionaler Konzentration auf Sachsen. Von den 475 Millionen DM aus dem Programm "Aufschwung Ost" nutzten allein die Kapitalgesellschaften in Berlin (Ost) 370 Millionen DM (fast 80 Prozent).

Die Genossenschaften haben insgesamt nur wenig von den beiden Programmen profitiert. Von den 683 befragten Genossenschaften haben über 600 aus den KfW-Mitteln und über 500 aus dem Programm "Aufschwung Ost" überhaupt keine Mittel erhalten. Ursache hierfür sind vor allem die noch fehlenden Überschreibungen von Grundstücksflächen durch die Kommunen, womit den Genossenschaften die von den Banken verlangten dinglichen Sicherheiten fehlen.

1.4 Mieteinnahmen und Betriebskosten

Seit der ersten Mieterhöhung zum 1.Oktober 1991 stehen den genossenschaftlichen und kommunalen Wohnungsunternehmen - differenziert nach Ausstattung und Lage der Wohnung - 1,00 bis 3,20 DM pro Quadratmeter zur Verfügung. Die durchschnittlichen Soll-Mieteinnahmen der befragten Unternehmen belaufen sich auf 2 DM je Quadratmeter.

Diese Erhöhung der Einnahmen war ein erster wichtiger Schritt in Richtung auf kostendeckende Mieten, für den im Prinzip die Bevölkerung in den neuen Bundesländern auch Verständnis hatte. Wenn überhaupt, reichen diese Einnahmen derzeit gerade zur Finanzierung der allernotwendigsten Reparaturen und Verwaltungskosten. Die Unternehmen sind aber nach wie vor weder in der Lage, Rückstellungen vorzunehmen, noch Eigenkapital zu bilden, geschweige denn, umfassende Sanierungen an den Gebäuden vorzunehmen.

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Sorgen bereiten den Wohnungsgesellschaften die Mietenausfälle bzw. -außen-stände, die Ende 1991 insgesamt über 140 Millionen DM betrugen. 90% der fehlenden Einnahmen entfallen auf die kommunalen Gesellschaften, wobei sich wiederum 40% allein auf Ost-Berlin konzentrieren. Hinter den Mietausfällen verbergen sich fast ausschließlich Mietschulden, und die Tendenz ist weiter steigend. Für die Mehrzahl der Genossenschaften spielt dieses Thema dagegen nur eine Randrolle. Immerhin haben 34% von ihnen keinerlei Mietaußenstände.

Die finanziellen Möglichkeiten der Unternehmen werden aber auch durch den vom Gesetzgeber verordneten Deckel bei den Heizungs- und Warmwasserkosten von 3 DM je Quadratmeter eingeengt. Das enorme Bewirtschaftungsdefizit, das dadurch entsteht, muß aus den Einnahmen der Grundmiete ausgeglichen werden, was wiederum zu Lasten der notwendigen Instandsetzung geht. Der Gesamtverband der Wohnungswirtschaft hat ermittelt, daß bei Wohnungen, die eine Unterdeckung aufweisen, die effektiven Kosten für Heizung und Warmwasser bei durchschnittlich 3,96 DM je Quadratmeter liegen. Bis Ende vorigen Jahres war aus diesem Grunde bereits ein Fehlbetrag von über 37,5 Millionen DM aufgelaufen. Auf das Jahr 1992 hochgerechnet, ergibt dies - ohne Preissteigerungen und bei Annahme einer auf alle Monate gleichmäßig verteilten Umlage - eine Deckungslücke von 450 Millionen DM. Die Prognose aus der Vorjahresuntersuchung von 300 Millionen DM Defizit wird damit noch deutlich übertroffen.

Unklar ist bisher noch, wer die Differenz zwischen den Einnahmen und Ausgaben bei den warmen Betriebskosten trägt. Für zwei Drittel der Unternehmen ist diese Frage völlig ungeklärt. Etwa ein Viertel der Genossenschaften und 31% der Kapitalgesellschaften rechnen damit, diese Verluste selbst tragen zu müssen.

1.5 Restitutionsansprüche und rechtliche Situation der Wohnungsunternehmen

Auf insgesamt 538.000 Wohnungen der Mitgliedsunternehmen des GdW (d.h. 17% des Gesamtbestandes) lasten Restitutionsansprüche von Eigentümern, über die noch nicht entschieden wurde. Dieses Problem trifft fast ausschließlich die Kapitalgesellschaften; bei diesen liegen auf einem Viertel der Bestände (531.000 Wohnungen) Restitutionsansprüche. Die Kapitalgesellschaften sind in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich stark von entsprechenden Ansprüchen betroffen. Vor allem in Berlin (Ost) und Sachsen sind überdurchschnittlich hohe Bestände durch

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Ansprüche der Alteigentümer belegt, in Thüringen und Mecklenburg-Vorpommern die wenigsten.

Bis Ende 1991 wurden lediglich 34.000 Wohnungen an die Alteigentümer zurückgegeben, das sind nur 6% der noch anhängigen rechtlichen Ansprüche. Wenn es zu keiner wesentlichen Beschleunigung von Verfahren zur Klärung der Restitutionsansprüche kommt, kann es noch über 10 Jahre dauern, bis über die letzten Fälle entschieden ist. Können die Unternehmen diese Wohnungen in der Zwischenzeit nicht ordnungsgemäß instandhalten, werden den dort wohnenden Mietern bis zur Entscheidung vermutlich unzumutbare Verhältnisse aufgezwungen werden.

Zur rechtlichen Situation ist festzustellen, daß der Prozeß der Eintragung ins Genossenschaftsregister immer noch nicht abgeschlossen ist, obwohl fast alle Wohnungsgenossenschaften in kürzester Zeit ihre Satzungen in demokratischen Abstimmungen erneuert haben. 1990 hatten 440 Genossenschaften zwar die Eintragung beantragt, aber nur 48 hatten sie auch erlangt. Ende 1991 waren erst 353 Genossenschaften eingetragen. 1990 war bei nur 9% der Genossenschaften die Eigentumsübertragung von Grund und Boden erfolgt. Im Vorjahr erhöhte sich dieser Anteil auf 27%. Aber 497 Genossenschaften - das sind 73% - gehört immer noch nicht der Grund und Boden, auf dem ihre Häuser stehen.

Dieser Zustand wirft nach Auffassung des GdW nicht nur ernsthafte Probleme in den Genossenschaften auf, sondern gefährdet auch den sozialen Frieden in den Kommunen und Wohnregionen. Darüber hinaus blockiert diese zögerliche Haltung weitgehend den erforderlichen Aufschwung bei der Erhaltung, bei der Sanierung und bei der Modernisierung des Wohnungsbestandes wie beim Wohnungsneubau.

Als Gründe für die noch nicht vollzogene Übertragung von Grund und Boden wurden von den Genossenschaften angegeben:

• ungeklärte Zuordnungs- und Eigentumsfragen 30%
• zu hoher Kaufpreis 20%
• prinzipielle Weigerung der Kommunen 10%
• Ablehnung angebotener Erbbaurechte 10%
• andere Gründe 30%

Auch der Prozeß der Überführung der kommunalen Wohnungsbestände in die soziale Wohnungsmarktwirtschaft ist bis heute noch nicht abgeschlossen. So geht die

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Übertragung von Grund und Boden sowie der Gebäude auf die aus den ehemaligen Gebäudewirtschaftsbetrieben und den kommunalen Wohnungsverwaltungen gegründeten Kapitalgesellschaften nur schleppend voran. 1990 waren erst 137 (ca. 40%) der ehemaligen Wohnungsverwaltungen bzw. Gebäudewirtschaftsbetriebe in Kapitalgesellschaften umgewandelt worden, und nur 56 von ihnen wurden ins Handelsregister eingetragen. Im Vorjahr hat sich die Anzahl der umgewandelten bzw. neugegründeten Kapitalgesellschaften auf 258 erhöht und liegt damit bei 76% der befragten kommunalen Unternehmen. Aber erst 164 Gesellschaften waren ins Handelsregister eingetragen. 40 Wohnungsunternehmen befinden sich noch im Prozeß der Um- bzw. Neugründung, und 37 Unternehmen wollen keine Kapitalgesellschaft gründen.

Die Schaffung unternehmensrechtlicher Voraussetzungen - wie die Gründung, Eintragung usw. - heißt aber noch längst nicht, daß das Eigentum am Wohnungsbestand an die Gesellschaften übertragen worden ist. 1990 war bei nur 12 kommunalen Unternehmen (4%) die Übertragung von Grund und Boden bzw. Gebäuden abgeschlossen. Bis Ende 1991 erhöhte sich diese Zahl auf 94 Wohnungsgesellschaften (28%).