• Gründe für Wohnungsmangel
  
  • Örtliches Bevölkerungswachstum durch Zuzug
  • Zyklisches Verhalten der Investition
  • Steigende Wohnraumnachfrage aufgrund steigender Einkommen und Vermögen
  • Auflösung früherer größerer Haushalte und Bildung vieler kleiner Haushalte
  • Zunehmende Armut
  • Generelle Investitionshemmnisse
  • Unzureichende Ausweisung von Bauland
  • Die relative Unflexibilität der Bestandsmieten

Gründe für Wohnungsmangel

Örtliches Bevölkerungswachstum durch Zuzug

Wohnungsmangel tritt verstärkt in Gemeinden bzw. Ballungszentren mit rasch wachsender Bevölkerung - meist Konsequenz starken Wirtschaftswachstums - auf. Der Wohnungsbau reagiert nicht sofort angemessen auf die zusätzliche Nachfrage. In zentralen Lagen stößt die Ausweitung des Wohnungsangebotes sowohl an natürliche Grenzen als auch auf zunehmende Konkurrenz von Büro- und Gewerbebauten. Die zusätzliche Nachfrage wird ans Umland verwiesen, dessen Gemeinden oft an dem zugrundeliegenden Wirtschaftsboom nicht teilhaben. Einkommensschwache Schichten werden aus zentralen Wohngegenden nach und nach verdrängt.

Politisches Fazit: Großflächig wirksame städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen. Relativ dichte Wohnbebauung planen (auch Nachverdichtung). Die Bereitschaft der Umlandkommunen zur Ausweisung von Bauland durch finanzielle Anreize oder gesetzlichen Druck erhöhen. Anhäufung von Erwerbsarbeit in zentralen Lagen begrenzen und gesetzlich erschweren. Erhöhte Anreize zur Bebauung ausgewiesenen Baulands. Evtl. großräumige Regionalplanung, die übermäßiger Ballung in bestimmten Gebieten entgegenwirkt. Letztlich kein dramatischer Handlungsbedarf, da private Wohnungsbauinvestition mit einiger Verzögerung auf die zusätzliche Nachfrage reagiert.

Zyklisches Verhalten der Investition

Der Wohnungsbau geht bei Marksättigung zurück und läßt - bei weiter steigender Nachfrage - die nächste Knappheitssituation entstehen. Die dann wieder einsetzende Investition hat die Tendenz, ein Überangebot mit entsprechendem Preisverfall entstehen zu lassen. Usw.

Politisches Fazit: Bei Flaute auf dem Wohnungsmarkt Investitionsanreize erhöhen und öffentlichen Wohnungsbau verstärken. Bereits vor der Übersättigung des Marktes die private Investition erschweren und den öffentlichen Wohnungsbau zurückfahren. Baulandreserven bereithalten, um rasch reagieren zu können.

Steigende Wohnraumnachfrage aufgrund steigender Einkommen und Vermögen

Die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum pro Person treibt Immobilienpreise und Mieten in die Höhe und verringert damit die Marktchancen der einkommensschwächeren Wohnungsnachfrager.

Politisches Fazit: Gezielte Subventionierung der einkommensschwachen Nachfrage, sei es durch Bereitstellung preiswerter Wohnungen (Sozialer Wohnungsbau), sei es durch Einkommensaufstockung (z.B. Wohngeld). Verstärkte Ausweisung von Bauland, um die private Angebotsreaktion auf die erhöhte Nachfrage zu beschleunigen, sowie Förderung des Eigenheimbaus, beides um Nachfrage vom Markt bestehender Wohnungen, insbesondere vom Mietwohnungsmarkt, abzuziehen und damit den Druck auf die Preise zu verringern. Erleichterung des Wohnungswechsels durch Senkung von Notargebühren, Gerichtsgebühren und Grunderwerbssteuer sowie durch Umzugshilfen, um auf diese Weise untergenutzte große Wohneinheiten dem Marktangebot zuzuführen. Evtl. preisdämpfende Interventionen auf dem Grundstücksmarkt. Auf Dauer verringert privater Wohnungsbau den Problemdruck.

Auflösung früherer größerer Haushalte und Bildung vieler kleiner Haushalte

Zunehmende Individualisierung der Lebensführung bringt es mit sich, daß bei gleicher Bevölkerung mehr separate Wohneinheiten und insgesamt mehr Wohnfläche nachgefragt werden (soweit das individuelle Einkommen oder auch Subventionen durch die Eltern dafür ausreichen). Für sich genommen bringt dies eine Tendenz zu eher kleineren Wohnungen. Ihr wirkt allerdings das zunehmende Einkommen und Vermögen vieler Haushalte entgegen. Die zunehmende Nachfrage treibt Immobilienpreise und Mieten in die Höhe und verringert damit die Marktchancen der einkommensschwächeren Wohnungsnachfrager.

Politisches Fazit: Gezielte Subventionierung der einkommensschwachen Nachfrage (siehe oben). Verstärkte Ausweisung von Bauland, um die private Angebotsreaktion auf die erhöhte Nachfrage zu beschleunigen, damit Nachfrage vom Bestandsmarkt abzuziehen und dort den Druck auf die Preise zu verringern. Evtl. preisdämpfende Interventionen auf dem Grundstücksmarkt. Auf Dauer verringert privater Wohnungsbau den Problemdruck.

Zunehmende Armut

Mehr und mehr Haushalte können sich - trotz Wohngeld - die auf dem Markt angebotenen Wohnungen, auch die Sozialwohnungen, nicht leisten. Ihre Nachfrage reicht auch nicht aus, den Wohnungsbau zu stimulieren. In anderen Worten: Armut führt zu einer Diskrepanz zwischen Bedarf und Nachfrage.

Politisches Fazit: Die Nachfragekraft der Armen durch höheres Wohngeld stärken. Evtl. als Entlastungsziel eine bestimmte Relation von Mietaufwand und Bruttoeinkommen setzen. Evtl. zusätzlich: Wohnungsangebot verbilligen durch Bausubventionen, durch verstärkte Baulandausweisung, durch administrative Begrenzung von Grundstückspreisen, durch Zulassung/Förderung billigerer Bauweise, durch staatliche Bereitstellung von „Einfachwohnungen".

Generelle Investitionshemmnisse

Diese verlangsamen die Reaktion des privaten Wohnungsbaus auf zusätzliche Wohnungsnachfrage und erzeugen so eine systematische, dauerhafte Unterversorgung des Marktes mit Mietwohnungen. Als derartige Hemmnisse werden genannt:

• übermäßiger Mieterschutz, somit eingeschränkte Verfügbarkeit über Mietwohnungen für Eigentümer;

• Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Regelungen, die Rendite und Verfügbarkeit beeinflussen;

• zu niedrige Mieten im Vergleich mit der Rendite anderer Kapitalanlagen;

• bauverzögernde und -erschwerende Vorschriften;

• organisatorisch/rechtliche Überforderung privater Investoren.

Politisches Fazit: Die restriktiven Regeln lockern bzw. (in dem Maße, wie sie prioritären sozialen Zielen dienen) durch verstärkte Subventionen kompensieren, Unterstützung für Kleininvestoren (u.a. Verwaltungspools).

Unzureichende Ausweisung von Bauland

Hohe Preise für knappes Bauland verteuern das Angebot an Wohnungen aller Art. Folglich gibt es für niedrige Einkommensschichten kein erschwingliches Angebot. Mittlere Einkommensschichten zahlen hohe Mieten/Preise für relativ kleine Wohnungen.

Politisches Fazit: Kommunen durch Anreize und gesetzlichen Druck veranlassen, mehr Bauland (auch innerstädtische Reserveflächen) bereitzustellen. Die Umwidmung von Wohnarealen in Gewerbe- und Bürogebiete erschweren. Druck auf private Eigentümer, ausgewiesenes Bauland zu bebauen. Dichtere Bebauung (auch in die Höhe) planen und durch Anreize (z.B. hohe generelle Grundsteuer) unterstützen. Teile des Grundstücksangebotes aus dem freien Markt herausnehmen und für niedere Einkommensschichten reservieren. Ausweisung von Erbbaurechten ausweiten.

Die relative Unflexibilität der Bestandsmieten

Sie konzentriert die Auswirkungen genereller Wohnungsknappheit - was immer ihre Ursachen sind - auf das kleine Segment der neu vermieteten Wohnungen. Es sind diese Wohnungen, die sich dann ganz besonders verteuern. Sofern Mietobergrenzen gelten, sind es die neu auf dem Wohnungsmarkt auftretenden und zum Umzug gezwungenen Haushalte (u.a. junge Familien sowie mobile Arbeitnehmer), die lange Warte- und Suchzeiten in Kauf nehmen müssen.

Politisches Fazit: Mieterhöhungen im Wohnungsbestand erleichtern und so die Knappheitskosten - solange sie nicht aus der Welt zu schaffen sind - gleichmäßiger streuen. Daneben sind natürlich alle politischen Maßnahmen angesagt, die die generelle Wohnungsknappheit beseitigen helfen bzw. ihre sozialen Auswirkungen abfedern.