• 5. Verfügbare Flächen in den Städten und Verfahren der Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft zur Veräußerung
  
  • 5.1 Aufgaben der Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft (TLG)
  • 5.2 Zur Verfahrensweise der TLG
  • 5.3 Liegenschaften in den einzelnen Geschäftsstellen der TLG
  • 5.4 Das Veräußerungsverfahren
  • 5.5 Finanzielle Aspekte, u.a. Verbilligungsmöglichkeiten

5. Verfügbare Flächen in den Städten und Verfahren der Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft zur Veräußerung

5.1 Aufgaben der Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft (TLG)

Am 30. September 1993 hat der Bundesminister der Finanzen mit der Treuhand-Liegenschaftsgesellschaft (TLG) in Berlin eine Vereinbarung - d.h. einen Geschäftsbesorgungsvertrag - zur Verwertung und Veräußerung der vom Bund

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nicht mehr benötigten ehemaligen militärischen Liegenschaften in den neuen Bundesländern unterzeichnet. Die Wahrnehmung dieser Aufgabe erfolgt über die 14 Außenstellen der TLG [ Fn.10: Der Geltungsbereich der einzelnen TLG-Außenstellen ist identisch mit den ehemaligen 14 Bezirken der DDR ] , die über das nötige Know-how zur Veräußerung von Immobilien dieser Dimension besitzen. Ziel der Zusammenarbeit zwischen Bund und der TLG ist die beschleunigte Veräußerung der Liegenschaften. Der Bund beauftragt die TLG dabei mit der Veräußerung des von der NVA genutzten Grundvermögens, soweit dieses nicht aufgrund der zweiten EVO des Treuhandgesetzes der Treuhandanstalt übertragen worden ist. Weiterhin veräußert die TLG das von der WGT genutzte Grundvermögen in Sachsen-Anhalt und Mecklenburg-Vorpommern. Darüber hinaus beauftragt der Bund die TLG mit der Veräußerung von Liegenschaften aus dem Finanzvermögen der ehemaligen DDR gemäß Artikel 22 Absatz 1 des Einigungsvertrages, und zwar ebenfalls unter dem Vorbehalt, daß diese Verwertung nicht der Treuhandanstalt übertragen worden ist.

Schließlich wird der TLG die Veräußerung der umgewidmeten land- und forstwirtschaftlichen Flächen übertragen. In diesem Zusammenhang stehen ca. 8.000 bis 10.000 Liegenschaften zur Veräußerung an. Von der Veräußerung ausgeschlossen sind Liegenschaften, die der Bund aufgrund entsprechender Richtlinien und Haushaltsbeschlüsse unentgeltlich abgibt, wie beispielsweise sakrale Bauten, Burgen und Schlösser sowie bestehende Abwasser- und Abfallentsorgungsanlagen, soweit diese zu dem gleichen Zweck weitergenutzt werden.

Die Bundesimmobilien werden von der TLG zu den gleichen Kaufbedingungen bzw.
-vorteilen veräußert wie bisher von den Bundesvermögensämtern (BVA). So wendet die TLG die Verbilligungsmöglichkeiten zumeist nach den Bedingungen über die Einhaltung der Nutzungsdauer zu einem zu fördernden Nutzungszweck des Bundes an. Zusätzlich kann für bestimmte Erwerber, vorrangig Gebietskörperschaften, der Kaufpreis in Raten gezahlt werden.

5.2 Zur Verfahrensweise der TLG

Bei den Bundesvermögensämtern [ Fn.11: Bundesvermögensämter befinden sich ebenfalls in den 14 ehemaligen DDR-Bezirken. Das heißt, bei jeder TLG-Außenstelle befindet sich ein Bundesvermögensamt.] werden die verkaufsfähig vorbereiteten Objekte von den TLG-Geschäftsstellen übernommen. In den TLG-Geschäftsstellen werden die in Frage kommenden Objekte direkt nach der Übernahme in die Liegenschaftsdatenbank eingegeben und sind nach vier bis fünf Tagen

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einsehbar, also ganz kurz nach der Übergabe ist die TLG bereits fähig, die Auswertung vorzunehmen. Die Liste ist über eine Datenbank abrufbar. Mit der Veräußerung der Liegenschaften werden seitens der TLG eigens geschulte und ausgebildete Verkaufsreferenten betreut, die dies zu den erwähnten Bedingungen und Sondererlassen tätigen. Dazu wurden bis Januar 1994 Leitlinien und Programme erstellt. In den ersten fünf Monaten des Jahres 1994 wurden insgesamt 72 Objekte mit einem Erlös von 42,5 Millionen DM verkauft. Darunter befanden sich 20 Objekte, die zu Verbilligungen in Höhe von 17,5 Millionen DM verkauft worden sind.

5.3 Liegenschaften in den einzelnen Geschäftsstellen der TLG

Bis zum 31. Mai 1994 wurden durch die TLG von den Bundesvermögensämtern insgesamt 1.204 Objekte übernommen, an der Spitze liegen Objekte in Magdeburg (213) und Schwerin (159). Im einzelnen verteilen sich die Liegenschaften , wie folgt:

In Brandenburg:

Dienst- und Verwaltungsgebäude, Truppenunterkünfte:	37
Schulungs- und Ausbildungszentren:	4
Fernmeldeanlagen:	31
Flugplätze:	29
Lagerbunker:	35
Truppenübungs- und Schießplätze:	43
Reparaturwerke:	16
sonstige:	30

In Sachsen-Anhalt:

Dienst- und Verwaltungsgebäude, Truppenunterkünfte:	109
Schulungs- und Ausbildungszentren:	-
Fernmeldeanlagen:	23
Flugplätze:	26
Lagerbunker:	31
Truppenübungs- und Schießplätze:	65

Wie weiter oben bereits ausgeführt, befinden sich auch die von der TLG zu veräußernden WGT-Flächen oft außerhalb von Ortslagen.

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5.4 Das Veräußerungsverfahren

Zunächst erfolgt in einem ersten Schritt eine Ausschreibung der Liegenschaften gemäß TLG-Richtlinien und Vergabe nach Empfehlung des Vergabeausschusses. Die TLG-Richtlinien wurden denen des Bundes angepaßt. Es müssen mindestens vier - in Ausnahmefällen drei - unabhängige Angebote erfolgen, von denen dann das ernstzunehmende Höchstangebot als Verkehrswert angesehen wird.

Außerdem gibt es die Einzelvergabe. Diese wird angewandt bei Nutzern wie Mietern oder Pächtern der Liegenschaft mit langfristigen Verträgen. Weiterhin findet sie Anwendung, wenn Ausschreibungen ohne Erfolg waren, der jeweilige Interessent (Nutzer) jedoch den Wert des Verkehrswertgutachtens als Kaufpreis akzeptiert.

Zum dritten kann die Liegenschaft, falls ein direktes Interesse einer Gebietskörperschaft vorliegt und diese das in Auftrag gegebene Verkehrswertgutachten akzeptiert, an diese in Einzelvergabe veräußert werden. Des weiteren kann auch ein Käufer ein Verkehrswertgutachten einholen. In diesem Fall muß dieses Gutachten seitens der TLG einer Plausibilitätsprüfung unterzogen werden, damit Objektivität gewährleistet ist. Anhand von zwei konkreten Beispielen sollen im folgenden die Wege der Veräußerung aufgezeigt werden:

Weg 1: Es handelt sich um ein Beispiel aus der TLG-Geschäftsstelle in Brandenburg. Dort ist eine kleine stadtnahe Liegenschaft zu veräußern, für die es eine Reihe von Interessenten gibt. Ein Gymnasium möchte dort ansässig werden, die Kreisverwaltung möchte einen Teil der Liegenschaft zum Bau einer Kindertagesstätte erwerben, und für den gesamten Kfz-Teil der Kaserne interessiert sich die DEKRA. Die Stadt signalisiert, daß sie die Ringstraße und das dortige Wasser- und Kanalnetz auf eigene Kosten sanieren wird.

Die TLG verfährt dabei so: Die Liegenschaft wird ausgeschrieben, und die Erwerbsinteressenten werden zur Abgabe ihrer Gebote aufgefordert. Sodann werden die gemeindlichen Interessen abgeklärt, indem ein Formblatt an den jeweiligen Bürgermeister versandt wird. Falls darauf keine Reaktion erfolgt, wird nach dem Ablauf eines dreiviertel Jahres das Formblatt erneut zugestellt. Das Formblatt ist so angelegt, daß damit gleichzeitig neben den gemeindlichen Interessen weitere Interessenten erfragt werden.

Bei der Ausschreibung und Abklärung kommunaler Interessen sowie bei der Entwicklung von Nutzungs- und Erschließungskonzepten wirkt ein Standortentwickler der TLG mit. Das heißt, wenn ein Verkaufsreferent wegen der Größe der Liegenschaft Schwierigkeiten dabei hat, die Erwerbsinteressenten mit seiner

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Definition anzusprechen, wird ein Standortentwickler eingeschaltet, der die gegenseitigen Interessen abklärt.

Der Vergabeausschuß empfiehlt danach die Veräußerung an den jeweiligen Interessenten oder eine komplette Verwertung durch den Bund. In manchen Fällen wird vorgeschlagen, daß ein Mitbieter mit gutem Konzept in das Gebot einsteigen kann. Dabei kann es vorkommen, daß die Gemeinde mit den vom Vergabeausschuß in die engere Wahl genommenen Bietern nicht einverstanden ist. Da im Vergabeausschuß meistens Vertreter aus Behörden (Bundesfinanzministerium, Bundeswirtschaftsministerium, den Kommunen oder der Wirtschaftsförderung) sitzen, werden Vorschläge des Ausschusses ein erhebliches Gewicht haben.

Weg 2: Dieser Weg geht von denselben Nutzungsinteressen, wie oben angeführt, aus. Ziel ist hier jedoch die Beplanung der Liegenschaften, d.h. der Herstellung einer Planungs- und Rechtssicherheit für Erwerber. Des weiteren soll die Wertsteigerung erzielt werden, indem optimale Lösungsvorschläge für schwer veräußerbare Altlastenverdachtsflächen unterbreitet werden.

Weiterhin kann das Planungsverfahren grob definiert werden - entweder in der Ausschreibung oder bei Einzelvergabe an einen Bieter (Großinvestor) -, während die Detailplanung von der Kommune durchgeführt wird. Schließlich könnte die komplette Beplanung als Sanierungs- und Entwicklungsgebiet von einer Planungs- und Entwicklungsgruppe als Fremdleistung im Auftrage des Bundes mit daran schließender Vermarktung durch die TLG erfolgen.

Die Arbeitsschritte, nach denen die TLG verfährt, lassen sich folgendermaßen umschreiben: Zunächst werden die einzelnen Projekte untersucht und analysiert. Dem schließt sich eine Darstellung der Entwicklungsmöglichkeiten an. Es folgt eine Kosten-Nutzen-Analyse der Maßnahme und des Zeitaufwandes. Nach der nutzungsabhängigen Aufbereitung der Flächen wird die Nutzungskonzeption in Abstimmung mit allen beteiligten Stellen, insbesondere mit den Trägern öffentlicher Belange, detailliert abgestimmt. Vorrangig berücksichtigt werden dabei die Interessen potentieller Investoren und Nutzer.

Für die sich anschließende planungsmäßige Aufbereitung der Flächen muß Planungssicherheit geschaffen werden. Im letzten Schritt werden die so aufbereiteten Flächen verwertet.

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5.5 Finanzielle Aspekte, u.a. Verbilligungsmöglichkeiten

Seitens des Bundestages wurden als Bundesgesetz sogenannte Verbilligungsrichtlinien zur Veräußerung der WGT-Liegenschaften verabschiedet. Als oberste Instanz für die Entscheidung über eine Möglichkeit des Erwerbs von Liegenschaften qua Verbilligung fungiert der Bund. Ihm unterstehen die Bundesfinanzdirektionen und die Bundesvermögensämter, die selbst als Verkäufer auftreten und Bindungen in den Verträgen festschreiben können. Des weiteren überwachen sie die Abwicklung der Veräußerungen.

Innerhalb des Bundesfinanzministeriums bestehen - jeweils für die einzelnen Bundesländer - Liegenschaftsreferate. Diese Liegenschaftsreferate sind für WGT-Flächen zuständig, die auf der sogenannten Negativliste verzeichnet sind, d.h. Flächen, die der Bund evtl. selbst verwerten oder nutzen möchte. Veräußerungen solcher Flächen erfolgen, bezogen auf das Land Brandenburg, in Abstimmung mit dem Land durch die Oberfinanzdirektion Cottbus. In Fällen, in denen der Erlös dem Land zufloß, ist der Bund praktisch treuhänderisch schon im Vorgriff auf das WGT-Abkommen tätig geworden.

Ferner gehören dazu die bereits genannten Bedarfsanmeldungen durch Bundesressorts, die vereinigungsbedingt teilweise in Brandenburg untergebracht werden müssen. Das heißt, durch den Hauptstadtbeschluß ist Brandenburg im Vergleich zu den anderen neuen Bundesländern bei der Veräußerung der WGT-Flächen unangemessen benachteiligt. Jedoch müssen nicht nur Behörden des Bundes im Umland von Berlin untergebracht werden, ebenso verhält es sich mit dem Bereich Bundesfürsorge. Auch hier hat sich herausgestellt, daß die angedachten und die dafür vorbehaltenen Projekte durch den Landesentwicklungsplan Brandenburgs durchweg in Frage gestellt worden sind. Das hat den Bund veranlaßt, alle anstehenden Liegenschaften im Umkreis von 30 km rund um Berlin der TLG zur Veräußerung zu übertragen. Allerdings werden sämtliche Liegenschaften nochmals auf die mögliche Wohnbebauung und die Unterbringung von Bundesbehörden überprüft. Sobald sich herausstellt, daß für bestimmte Flächen kein Bundesbedarf vorhanden ist, werden diese dem Land übertragen. Dadurch verzögern sich manche Übergaben an die TLG.

Die weiter oben angeführten Verbilligungen kommen in folgenden Fällen zum Zuge:

• zum Aufbau der Verwaltung der Kreise und Gemeinden,

• zur Förderung des Wohnungsbaus (Beispiele aus Rostock liegen hier vor),

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• zur Nutzung durch Einrichtungen für körperlich und geistig Behinderte (Verhandlungen dazu werden in Suhl geführt),

• zur Errichtung von Schulen (z.B. in Leipzig),

• eine unentgeltliche Abgabe erfolgt zur Einrichtung von Krankenhäusern,

• zum Kauf von Schlössern und Burgen,

• ehemalige NVA-Wohnungen werden mit einer Verbilligung von 50 Prozent veräußert. Diese Verbilligung kann an jeden Erwerber gehen, der sich verpflichtet, die Wohnblöcke innerhalb von drei Jahren zu sanieren und danach zu einer ortsüblichen Miete mit einer Bindung von drei Jahren auf dem Markt anzubieten.

Diese Verbilligungen beziehen sich im übrigen nur auf die neuen Bundesländer. Im Gegensatz zur Treuhandanstalt tritt die TLG nur als Dienstleister für ihren Auftraggeber auf. Deshalb wird nach Abschluß des Kaufvertrages keine Vertragsüberwachung durchgeführt, dies ist vielmehr Aufgabe des jeweiligen Bundesvermögensamtes.