• 3. Städtebauliche Chancen auf Militärflächen in Ost und West
  
  • Zur Einschätzung der Militärliegenschaften
  • Zwei Beispiele bereits abgeschlossener Konversionen Konstanz Umnutzung Klosterkaserne
  • Umnutzung der Kasernenanlage Hasenheck bei Kassel
  • Schlußfolgerungen aus diesen Beispielen
  • Konversionsbeispiele aus den neuen Bundesländern
  • Einschätzung dieser Beispiele

3. Städtebauliche Chancen auf Militärflächen in Ost und West

Eingangs wurde darauf hingewiesen, daß in den alten Bundesländern wesentlich weniger Militärflächen freigesetzt werden, insgesamt sind fast 1.000 Kommunen betroffen. Deutliche Unterschiede sind zudem in den einer zivilen Nachnutzung zuzuführenden Flächendimensionen feststellbar: In den Kommunen der neuen Bundesländer sind die Militärflächen in der Regel wesentlich größer.

Jedoch sind nicht nur quantitative Unterschiede zwischen alten und neuen Bundesländern festzustellen, sondern auch Unterschiede in der regionalen Verteilung. Die Stationierung militärischer Einrichtungen erfolgte in den westlichen Bundesländern nach dem Zweiten Weltkrieg auch unter Aspekten der Strukturförderung. In die Freigabeverfahren wurden dementsprechend die Forderungen von Ländern, Kommunen und kommunalen Spitzenverbänden eingebracht, nämlich aus Verdichtungsräumen mit Baulandknappheit alle Streitkräfte abzuziehen, in strukturschwachen Räumen dagegen Militärstandorte zu erhalten. In den ostdeutschen Bundesländern war zumindest für die Standorte der WGT aufgrund der völkerrechtlichen Verträge von vornherein keine Einflußnahme auf Standortentscheidungen möglich. Brandenburg, in Folge zunächst der preußischen Militärkonzentration, dann aber der WGT-Stationierung in strategischer Nähe zu West-Berlin, ist ein Paradebeispiel dafür.

Zur Einschätzung der Militärliegenschaften

Nur ein Teil der Militärliegenschaften ist städtebaulich interessant. Der Hauptteil der Konversionsflächen wird durch mehrere 1.000 ha große, außerhalb der Siedlungsgebiete liegende Truppenübungsplätze eingenommen; diese bergen jedoch keine Potentiale im Sinne der städtebaulichen Innenentwicklung. Weitaus interessanter sind Flugplätze und Depots, vor allem aber der Teil der Militärflächen, der sich in unmittelbarer Nähe oder innerhalb von Siedlungsbereichen befindet. Vor allem im Fall der Kasernen, die meist einen Fremdkörper gegenüber ihrer Umwelt darstellen, bietet sich durch die zivile Nutzung nicht selten die Möglichkeit der Wiederbelebung - im Extremfall sogar der vollständigen Neuentwicklung - ganzer Stadtteile und der Deckung einer Reihe von Bedarfen. Im Zentrum kommunaler Überlegungen steht meist die Verwendung zu Wohnzwecken. Für die schnelle Weiternutzung bieten sich hier in einem nicht unbeträchtlichen Volumen die bereits bestehenden Garnisonswohnungen an. In Städten wie Landau und Köln entspricht der Bestand an Militärwohnungen z.B. der Neubautätigkeit von vier bis fünf Jahren. Noch größer ist die Zahl der Wohnungen, die mittelfristig durch Umbauten von Mann-

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schaftsunterkünften zu schaffen sind. Erste Erfahrungen zeigen allerdings, daß ein Umbau dieser Gebäude bisweilen außerordentlich kostspielig ist.

Am größten sind jedoch die Wohnungspotentiale, die sich durch die langfristig angelegte Neubebauung und Umstrukturierung der meist deutlich untergenutzten Kasernenareale realisieren ließen. Eine konsequente Entwicklung dieser Flächen und Gebäude könnte einigen Städten auf Jahrzehnte hinaus entscheidende Entwicklungsimpulse geben oder einen bestehenden Entwicklungsdruck abfangen: so könnte die Einwohnerzahl von Ostfildern bei Ausnutzung aller Innenentwicklungspotentiale auf der Kasernenfläche um ein Drittel ansteigen.

Gewerbliche Nutzungen sind häufig auf Flugplätzen, aber auch auf den größeren. fast immer von außen gut erschlossenen Kasernen an Stadträndern unterzubringen. Die breite Palette der Infrastruktureinrichtungen ist entsprechend ihrer alten Funktion oder für eine neue Zweckbestimmung weiterzunutzen.

Die friedliche Konversion ist ein äußerst kompliziertes Verfahren, für das es kaum Vorbilder gibt, auf keinen Fall aber Verfahrensroutinen. Zuwenig Personal und zu einem Großteil kaum geeignete Regelinstrumente. Als Stichworte seien nur genannt: BHO-Verbilligungsvermerk, hierarchische Bedarfsprüfung mit den Kommunen an letzter Stelle, Wertermittlungsrichtlinien, Delegationsschwellen für Verkaufsentscheidungen durch die Oberfinanzdirektion. Insbesondere für den Abzug der WGT gibt es kein Vorbild.

Bis zu zivilen Umnutzungen ehemaliger Militärflächen ist also ein recht komplizierter Weg zurückzulegen. Die erste Konversationsphase setzt ein mit der Entscheidung über die Freigabe der Flächen. Hier stellen die WGT-Flächen eine gewisse Ausnahme dar. Die zweite Phase beinhaltet die Entwicklung von Nutzungszielen, die ganz überwiegend parallel zum Flächenfreizug und der Freigabe von der militärischen Nutzung verläuft.

Bisher zeigte sich, daß die Konversionsprozesse in mittelgroßen Städten, in denen zwar ein Bedarf nach den relativ überschaubaren Liegenschaften, jedoch kein hoher Nutzungsdruck vorhanden war, am besten voranschritten: neben den baden-württembergischen Kommunen wie Tübingen und Ostfildern sind hier auch Städte der neuen Bundesländer wie Halle und Neuruppin zu nennen, in denen zügig die ersten militärischen Einrichtungen zivil genutzt wurden. Stagnationen des Konversionsprozesses waren jedoch einerseits in den Städten und Gemeinden zu beobachten, in denen das zivile Nutzungsinteresse an den Militärflächen niedrig war, andererseits aber auch in jenen Fällen, in denen eine Vielzahl konkurrierender Interessen von Bund, Land und Kommune gar nicht oder nicht rechtzeitig abgestimmt wurden, wie insbesondere in den Großstädten München und Köln.

Die zivile Wiedernutzung der Militärflächen erfordert in den meisten Fällen von den Kommunen den differenzierten Einsatz eines breiten Spektrums formeller und

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informeller Planungsinstrumente vor dem Hintergrund einer langfristigen Gesamtstrategie.

So wurden in einigen Städten auf der Basis abgestimmter Nutzungskonzeptionen städtebauliche Ideenwettbewerbe für von Militärflächen geprägte Siedlungsbereiche bereits erfolgreich abgeschlossen. Zwar wurden Aufstellungsbeschlüsse für Bebauungspläne gefaßt, jedoch ist die Bedeutung der Bauleitplanung als Steuerungs- und Konfliktregelungsinstrument in den derzeitigen Konversionsphasen eher noch gering.

Im Vordergrund der Überlegungen einer Reihe von Städten stehen dagegen stärker prozeßsteuernde Instrumente wie Sanierungsgebietssatzungen, vor allem aber die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme nach §§ 165-171 BauGB.

In den ostdeutschen Kommunen - hier stellt die Konversion in der Regel 'nur' eine weitere dringende Aufgabe neben der Stadterneuerung, dem Aufbau der Infrastruktur, der Planung und Ausweisung von Neubauland etc. dar - fehlen häufig Personen, um den Konversionsprozeß adäquat zu steuern. Festzuhalten bleibt: Konversion als städtebauliche Aufgabe der 90er Jahre ist als solche anerkannt, jedoch sind den euphorischen Anfangserwartungen im Hinblick auf zügige und schnelle Entlastung angespannter Wohnungs- und Baumärkte nüchternen Blicken in die Zukunft gewichen.

Zwei Beispiele bereits abgeschlossener Konversionen
Konstanz Umnutzung Klosterkaserne [ Fn.9: vgl.: Stadt Konstanz o.J.]

Die 7,5 ha große Klosterkaserne Konstanz ist ein Beispiel doppelter Konversion. Die Klostergründung Petershausen geht auf das Jahr 983 zurück; aufgelöst wurde es im Rahmen der napoleonischen Säkularisierung 1802. Im Jahr 1807 übernahm das badische Militär die Gebäude, zunächst für ein Militärhospital, sodann als reguläre Kaserne. So datiert ein Großteil der denkmalgeschützten Gebäude aus dem 19. Jahrhundert. 1978 wurde das Areal von den französischen Soldaten aufgegeben.

Das Land Baden-Württemberg sah die Kaserne schnell als Modellfall der Umnutzung von Militärflächen an und finanzierte einen städtebaulichen Ideenwettbewerb. Das Klosterkasernenareal sollte als neuer Standort für Verwaltung, Dienstleistungen, soziale und kulturelle Einrichtungen, Wohnen und Freizeit die Rolle eines Kommunikationsbereichs für den Stadtteil Petershausen und die Gesamtstadt bekommen. Zügig erfolgte die Ausweisung als Sanierungsgebiet, die Maßnahmen wurden zu zwei Drittel im Umfang von 40 Millionen DM von Bund und Land finanziert.

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Kaufverhandlungen führte die Stadt seit 1981, die, nachdem der Bund zunächst Erbbaurecht vorsah, schließlich 1983 zum Erfolg führten: Stadt, Landkreis und Wohnungsbaugesellschaften erwarben anteilig die Flächen für rund zwölf Millionen DM. In vier Stufen wurde die städtebauliche Umnutzung realisiert. Neben der umfangreichen Modernisierung der Mannschaftsgebäude wurden auch Neubauten wie das Landratsamt und 103 Wohneinheiten im Rahmen des Modellvorhabens kosten- und flächensparendes Bauen erstellt. Mittlerweile ist das Projekt abgeschlossen und kann als eines der ersten durchgeführten Konversionsbeispiele gelten.

Umnutzung der Kasernenanlage Hasenheck bei Kassel

Die 35 ha große Kasernenanlage im Außenbereich wurde bereits mit Kriegsende der militärischen Nutzung entzogen. In den Mannschaftsunterkünften wurden 180 Wohneinheiten als Notunterkünfte genutzt. Im Zuge umfangreicher Entwicklungsplanungen ist das Gebiet seit den 60er Jahren im Flächennutzungsplan als Mischgebiet ausgewiesen; bis in die 80er Jahre allerdings nicht entwickelt worden. Infolge der Privatisierungsdiskussion von Bundesvermögen nahm die Stadt Kassel 1982 Kaufverhandlungen auf, die 1984 zur Übernahme durch Stadt und Wohnungsbaugesellschaft mittels eines Maßnahmevertrags führte. Es wurde ein Nutzungskonzept aufgestellt, das im einzelnen vorsah:

• den Umbau der Mannschaftsunterkunft zu Wohnungen,

• den Umbau der Garagen zu Reihenhäusern,

• die Arrondierung durch Ergänzungsbau,

• Gestaltung des Wohnumfeldes unter Berücksichtigung der Freiraumsituation und der Verkehrsberuhigung,

• Schaffung öffentlicher und privater Infrastruktureinrichtungen,

• Anbindung an den ÖPNV,

• Erneuerung der technischen Infrastruktur,

• Ausbau eines Gewerbegebietes.

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Die Stadt schuf zunächst das Planungsrecht und erstellte sodann mit anteiliger Finanzierung der Wohnungsbaugesellschaft das Wassernetz, Abwasserkanal, Kläranlage, Straßenumbau und die allgemeine Wohnumfeldverbesserung. Ab 1985 wurde das Projekt realisiert. Der Kanal- und Klärwerkanschluß wurde in den Jahren 1985 bis 1987 fertiggestellt. Bereits 1985 wurde der Anschluß an das Gasnetz bewerkstelligt, und es erfolgte der Umbau von 180 Notwohnungen in 220 modernisierte Wohnungen. Das B-Planverfahren nahm den Zeitraum von 1985 bis 1991 ein.

Während der Bauphase stellte sich heraus, daß Altlasten zu einigen Planungsänderungen führen mußten. So konnte der Umbau der Garagen in elf Reihenhäuser nicht realisiert werden. Sie wurden ebenso wie eine Kanonenhalle abgerissen. Dafür wurden die Wirtschaftsgebäude zu einem multifunktionellen Siedlungszentrum umgebaut; hier entstanden 15 Sozialwohnungen. Bis zum Jahr 2000 soll durch Ergänzungsbebauung und Vergrößerung des Gebiets Wohnraum für ca. 250 Wohneinheiten geschaffen werden.

Schlußfolgerungen aus diesen Beispielen

Obwohl diese beiden Beispiele keine typische Konversionsexempel der aktuellen Diskussion darstellen, geben sie doch Hinweise, die bedacht werden müssen:

• Konversion benötigt Zeit. Konstanz benötigte 15 Jahre für die Realisierungen, Kassel rund 20 Jahre nach 30 Jahren Zwischennutzung.

• Öffentliche Vorleistungen waren in beiden Fällen in großem Umfang notwendig. Nutzungskonzeption und Baurecht sowie die Förderung unrentabler Maßnahmen erfolgte in beiden Fällen über die Städtebauförderung.

Daraus lassen sich zwei Forderungen ableiten:

Erstens sollten sich Land, Landkreise und Kommunen bei der Wahl ihrer Standorte der Initialwirkung bewußt sein und auf Konversionsstandorte gehen. Dies muß allerdings abgestimmt und koordiniert werden. Gerade in Brandenburg fehlen hier noch eindeutige Entscheidungen. Zweitens heißt, Konversionspotentiale zu nutzen, Abschied nehmen von der Ausweisung neuer Baugebiete auf der vielzitierten 'grünen Wiese'. Das ist aber ein äußerst wichtiges Ziel von Raumordnung und Landesplanung.

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Konversionsbeispiele aus den neuen Bundesländern

Aus den neuen Bundesländern liegen zwei Beispiele vor, die zeigen, daß auch kurzfristige unkonventionelle Umnutzungen zumindest von Teilflächen möglich sind. Diese Beispiele finden sich in Dresden und Oranienburg.

Eine Teilnutzung wurde in der WGT-Kaserne an der Königsbrücker Straße in Dresden durch die Siemens AG in Angriff genommen, die hier das Hochleistungs- und Innovationszentrum für Mikroelektronik innerhalb von rund eineinhalb Jahren realisieren will.

Das Areal umfaßt dort insgesamt 85 ha, von denen die Firma Siemens 26 ha für 14 Millionen Deutsche Mark erwarb. Es wurde geplant, sowohl Gebäude, Plätze und Parkplätze zu errichten, als auch Freiflächen und Wald anzulegen. Die Wiederherstellung der Grünverbindung zwischen Alter und Junger Heide erfolgte durch Rekultivierungsmaßnahmen. Ein Teil der nördlich angrenzenden Schule soll durch ein Bildungsinstitut genutzt werden. Im Süden werden Kasernen abgerissen, und es entsteht dort ein 8 ha großer Wald. Ein weiterer Teil bleibt liegen, bis über die Nachnutzung entschieden wird. Im Falle der 'Weißen Stadt' Oranienburg handelt es sich um eine in den 30er Jahren als Werkssiedlung für die Heinckel Flugzeugwerke und den Flughafen erbaute Anlage, die seit Ende des zweiten Weltkrieges von der WGT genutzt worden ist.

Eigentümer war die Stadt sowie für einige Blöcke die Wohnungsbaugesellschaft. Hier wurde es durch rund eineinhalbjährige Verhandlungen - und nicht zuletzt aus innenpolitischen Entscheidungen in Moskau - erstmals möglich, bereits vor Abzug der WGT mit der Instandsetzung und Sanierung der Wohngebäude zu beginnen. Die Stadt hat auf ihre Restitutionsansprüche verzichtet und den Bestand zu einem symbolischen Preis an einen Privatinvestor, eine Baugesellschaft abgegeben. Diese führte Weiterbildungsmaßnahmen für WGT-Angehörige durch, bezahlte die Arbeit zumindest in einem geringen Umfang und stellte Wohncontainer zur Mitnahme zur Verfügung.

Ein Wermutstropfen dieses Beispiels ist die fehlende vertragliche Absicherung über die Erstellung geförderter Wohnungen. Seit Mitte 1993 laufen diese Maßnahmen, die ersten acht Wohneinheiten im ersten Förderweg sind bereits übergeben und bezogen. Insgesamt sollen 247 Wohneinheiten saniert werden sowie 132 Wohneinheiten im Neubau entstehen. Da die Stadt kein Geld hat und mit großem Zuzug nicht gerechnet wird, werden keine weiteren Infrastrukturmaßnahmen vorgesehen. Die Baugenehmigungen laufen nach § 34 BauGB.

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Einschätzung dieser Beispiele

Das Beispiel Dresden macht deutlich, daß Konversionsstandorte nicht nur für hochemitierende Gewerbe- und Industriebetriebe, sondern auch für zukunftsorientierte High-Tech-Produktionen Standortalternativen darstellen. Zu empfehlen ist daher eine offensive Einbeziehung der Konversionsflächen in Wirtschaftsförderungs- und Ansiedlungsstrategien. Soll das gelingen, so ist allerdings eine Abkehr von der Ausweisung neuer Gewerbegebiete dringend erforderlich.

Das Beispiel Oranienburg steht nicht nur als Modell für die Verhandlungsbereitschaft der WGT, sondern für die direkt dem Wohnungsmarkt zuführbaren Wohnungspotentiale. Die Nutzung ziviler Wohnanlagen, insbesondere aus den 30er Jahren, ist durchaus weit verbreitet. Auch in diesen Beständen sind Nachverdichtungspotentiale vorhanden.

Was einen Großteil der Konversionsfälle in den neuen Bundesländern betrifft, so stellen sie keine 1-A-Lagen am Immobilienmarkt dar, die auf große Nachfrage stoßen. Gerade in Brandenburg läßt sich nachvollziehen, daß viele Militärflächen auf eine viel zu kleine oder keinerlei Nachfrage stößt. Dennoch sind in der Regel Flächennachfragen allein aus der endogenen Entwicklung (Wohnungsverbesserung, Gewerbe- und Dienstleistungen, Infrastruktureinrichtungen) zumindest mittelfristig vorhanden. So gesehen stellen auch hier Militärflächen wichtige Potentiale für die städtebauliche Entwicklung dar. Jedoch sind hier fundierte Planungen sowie eine Gesamtstrategie notwendig, die deutliche Prioritäten setzen. Die Kommunen sind hier gefordert, sich auf die Realisierungschance von städtebaulichen Entwicklungen zu besinnen. Was auf keinen Fall unterstützt werden sollte, ist eine Teil-Flächenvergabe ohne abgestimmte Zielsetzung der gesamten Stadtentwicklungsziele. Daraus entsteht nur eine Skelettierung von Flächen, wobei "Filetstücke" vermarktet werden und belastete Flächen überbleiben - ein Umfeld, das keine günstige langfristige Entwicklung erwarten läßt.