Umfassend modernisierte Wohnungen/Gebäude, die aus Räumen wiederhergestellt wurden, die auf Dauer zu Wohnzwecken nicht mehr benutzbar waren oder aus Räumen geschaffen wurden, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung anderen als Wohnzwecken dienten und die mindestens die Merkmale einer guten Ausstattung haben, werden als Neubauwohnungen eingestuft.

[Seite der Druckausgabe: 60]

Bemerkung des Verfassers zu dem Vorschlag des Verbandes der Thüringer Wohnungswirtschaft:

Nach dem Vorschlag des Verbandes der Thüringer Wohnungswirtschaft sollen die Mieten für nach dem 3.10.1990 errichtete Neubauwohnungen mit denen der 'wiedergewonnenen' Altbauwohnungen mit guter Ausstattung vermischt werden. Ob die damit pauschal unterstellte Vergleichbarkeit der betreffenden Wohnungen hinsichtlich der wesentlichen Wohnwertmerkmale im Einzelfall tatsächlich gegeben ist, wäre freilich noch zu prüfen.

Die umfassend sanierten Altbauwohnungen, für die derzeit noch Preisbindungen gelten, sollen nach dem Vorschlag aus Thüringen dagegen in keinem Fall den nach dem 3.10.1990 errichteten Neubauwohnungen und im Effekt auch nicht vergleichbaren 'wiedergewonnenen' Wohnungen zugeordnet werden können.

Gegen einen solchen nach dem Merkmal der Preisbindung zweigeteilten Mietspiegel läßt sich einwenden, daß nicht eigentlich der Übergang in das marktorientierte Vergleichsmietensystem vollzogen wird, sondern daß vielmehr die bisherige Marktspaltung fortgesetzt wird. Nach der im MHRG gegebenen Definition eines Mietspiegels dürfen Wohnungsbestände, die sich hinsichtlich der fünf Wohnwertmerkmale nicht oder nicht wesentlich unterscheiden, nicht willkürlich aufgespalten werden. Weitere preisbildende Merkmale als die fünf Wohnwertmerkmale dürfen nach herrschender Auffassung nicht im Mietspiegel berücksichtigt werden. Wenn Wohnungen mit Preisbindungen einbezogen werden, dürfen mithin auch die Preisbindungen, die zum Erhebungszeitpunkt noch in Kraft waren, nicht als Kriterium für die Abspaltung eines Teilbestandes hergenommen werden. Es gilt der Grundsatz 'gleiche Mieten für vergleichbare Wohnqualitäten'.

Gegen diesen Grundsatz würde man mit dem vom Verband der Thüringer Wohnungswirtschaft vorgeschlagenen gespaltenen Mietspiegel verstoßen. Die Vermieter von umfassend sanierten Wohnungen, für die bis zuletzt die Preisbindung galt, könnten zu Recht behaupten, daß ein solcher Mietspiegel sie an der Verwirklichung ihres Anspruchs auf die ortsübliche Vergleichsmiete hindere. Die Mieter, die umfassend sanierte Wohnungen zu einem frei ausgehandelten Preis gemietet haben, könnten zu Recht geltend machen, daß ein solcher Mietspiegel ihren Anspruch, nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete +20 vH zahlen zu müssen, gefährden würde.

Mit der Einbeziehung der gebundenen Mieten im Sinne einer Durchmischung mit frei vereinbarten Mieten darf nicht so lange gewartet werden, bis die gebundenen Mieten zum ersten Mal nach § 2 MHRG auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht worden sind. § 12 Abs. 7 MHRG ermöglicht eine frühere Einbeziehung der gebundenen Mieten und zwar schon zu einem Erhebunsgzeitpunkt im Jahr 1997.

[Seite der Druckausgabe: 61]